Jistoty a nejistoty stavebního spoření

Dlouhotrvající období nízkých úrokových sazeb vede stavební spořitelny k bolestivým a nepopulárním krokům. Již několik let jsou běžná opatření, v jejichž rámci je klientům snižována dříve sjednaná úroková sazba, nebo jsou jim smlouvy jednostranně ukončovány. Těmito kroky se stavební spořitelny snaží snížit úrokové náklady a zastavit tak pokles zisku (viz komentář hospodářských výsledků za rok 2014).

Zejména při ukončování starých smluv stavební spořitelny zjišťují, že v některých (těch nejstarších) smlouvách nemá stavební spořitelna sjednanou možnost jednostranného ukončení. S ohledem na tuto skutečnost si stavební spořitelny dnes ve svých smlouvách sjednávají velmi široké možnosti, jak smlouvu ukončit, nebo alespoň jednostranně změnit. Tyto změny jsou klienty velmi citlivě vnímány, protože neměnnost podmínek je jednou z hlavních výhod stavebního spoření. Podívejme se tedy, jaké garance a jistoty nabízejí jednotlivé stavební spořitelny ve smlouvách, které jsou uzavírány dnes.

Úroky lze měnit nejdříve po šesti letech

Možnost jednostranné změny úrokových sazeb je v zákoně o stavebním spoření již od roku 2004. K tomu, aby stavební spořitelny mohla změnit úrokovou sazbu z vkladů, musí být splněny následující podmínky:

• Klient nepřijal nabídku na poskytnutí úvěru,
• od uzavření smlouvy musí uplynout alespoň 6 let, a
• ve smlouvě o stavebním spoření je sjednáno, že stavební spořitelna může takovou změnu úrokové sazby provést.

Všechny stavební spořitelny mají tuto možnost ve svých smlouvách sjednanou. Úroková sazba vkladů je tedy neměnná po dobu nejméně šesti let. Pokud v této lhůtě nejsou splněny podmínky pro poskytnutí úvěru, tak ještě déle. Klienti, kteří chtějí pouze spořit, volí spíše nízké cílové částky a proto jsou u nich splněny podmínky pro poskytnutí úvěru dříve, často před uplynutím této šestileté lhůty. Pak může ke změně dojít již po šesti letech spoření.

Jednostranná výpověď je dnes standardem

Další možností, kterou stavební spořitelny využívají k tomu, aby nemusely svým klientům platit dříve sjednané vysoké úroky, je jednostranné ukončení smlouvy o stavebním spoření. Dnes mají všechny stavební spořitelny ve svých smlouvách sjednanou možnost smlouvu jednostranně ukončit bez udání důvodu. Liší se však tím, kdy mohou takovou výpověď provést.

ČMSS	po 6 letech spoření a splnění podmínek pro přidělení úvěru
MPSS	po 6 letech spoření a splnění podmínek pro přidělení úvěru
RSTS	po 6 letech spoření
SSČS	po 6 letech spoření a splnění podmínek pro přidělení úvěru
WÜST	kdykoli

Běžná je dnes možnost jednostranné výpovědi po šesti letech

Českomoravská stavební spořitelna (ČMSS, Liška), Modrá pyramida (MPSS) a Stavební spořitelna České spořitelny (SSČS, Buřinka) nevypoví smlouvu dříve než po šesti letech, a navíc musí s ukončením smlouvy počkat, dokud nejsou splněny podmínky pro přidělení úvěru ze stavebního spoření. Existence smlouvy je tedy u těchto spořitelen chráněna stejně dlouho, jako výše úrokové sazby (viz odstavec výše).

Raiffeisen stavební spořitelna (RSTS) garantuje smlouvu pouze na šest let. RSTS podle svých VOP nemusí s výpovědí čekat, zda klient bude čerpat úvěr ze stavebního spoření. Smlouvu může vypovědět po šesti letech. Pro klienty, kteří chtějí pouze spořit, to zřejmě vyjde nastejno jako u předchozích tří stavebních spořitelen. Spořící klienti obvykle volí nízké cílové částky, takže smlouva po šesti letech spoření často splňuje podmínky pro přidělení. Problém to může být u klientů, kteří počítají s budoucím úvěrem ze stavebního spoření. Těm může RSTS smlouvu vypovědět dříve, než získají na úvěr nárok.

Wüstenrot může smlouvu vypovědět kdykoli

Extrémně nevýhodné podmínky má Wüstenrot (WÜST). Ten může smlouvu vypovědět bez udání důvodů kdykoli. Takto široce formulovaná volnost je velmi neobvyklá a její plné využití by nepochybně vyvolalo řadu otázek. Například není zřejmé, zda výpověď smlouvy stavební spořitelnou před uplynutím šestileté vázací lhůty znamená ztrátu nároku klienta na státní podporu. Zákon o stavebním spoření totiž s takovou možností zjevně nepočítá. Navíc obě možnosti řešení (zachování státní podpory nebo její ztráta) jsou špatně, protože je poškozen buď klient, nebo stát.

Jednostranná výpověď smlouvy o stavebním spoření je navíc vždy spojena s otázkou poplatku za uzavření smlouvy. V případě Wüstenrotu tento problém vyvstává obzvlášť zřetelně, protože výpověď není časově nijak omezena. V krajním případě by Wüstenrot mohl smlouvu vypovědět bezprostředně poté, co klient uzavře smlouvu a uhradí poplatek za její uzavření.

Poslední novinkou je jednostranná změna VOP

Všeobecné obchodní podmínky jsou součástí smlouvy o stavebním spoření, takže mohou být změněny pouze se souhlasem obou stran – klienta i stavební spořitelny. Od roku 2014 však některé stavební spořitelny dávají do svých VOP ujednání, kterým se klient de facto vzdává možnosti nesouhlasit se změnou VOP. Všeobecné obchodní podmínky MPSS, RSTS a SSČS obsahují ujednání, podle kterého může stavební spořitelna obsah VOP kdykoli jednostranně změnit. Klient má v takovém případě pouze dvě možnosti: buď s takovou změnou souhlasit, nebo smlouvu ukončit.

Jaké má toto ujednání důsledky? Dobrá zpráva je, že se taková případná změna VOP nedotkne hlavních parametrů produktu stavebního spoření. Úrokové sazby, poplatky, i podmínky pro přidělení úvěru nejsou obsaženy ve VOP. VOP dnes vymezují především právní vztahy mezi klientem a stavební spořitelnou. Pro klienta nejcitlivější jsou zřejmě právě otázky, diskutované v tomto článku – tedy možnost jednostranné výpovědi, případně lhůty s tím související. Dovedeno do důsledků, MPSS, RSTS a SSČS ve svých VOP sice garantují, že smlouvu svým klientům neukončí dříve než za šest let, ale tyto VOP mohou kdykoli změnit. A to i u běžících smluv – přesněji řečeno u smluv uzavřených s těmito VOP, což jsou všechny smlouvy uzavřené od začátku roku 2014 (v případě RSTS od 1. 5. 2014).

Nejjistější je Liška

Která stavební spořitelna nabízí nejdelší pevné podmínky stavebního spoření? Shrneme-li výše diskutovaná témata, pak je to jednoznačně Českomoravská stavební spořitelna (Liška). Je to dnes jediná stavební spořitelna, u které je právní jistota, že neukončí smlouvu dříve, než klient získá nárok na úvěr ze stavebního spoření. Ostatní stavební spořitelny mohou smlouvu o stavebním spoření kdykoli vypovědět (Wüstenrot), nebo změnit tak, aby taková výpověď byla možná (MPSS, RSTS, SSČS).

Výsledek možná leckoho překvapí. Skutečnost je však taková, že k podobným krokům dnes sahají všechny stavební spořitelny, a tématem tohoto článku nejsou smlouvy uzavřené v minulosti, ale podmínky platné pro smlouvy uzavírané dnes.

Podrobnější informace jsou k dispozici v přehledu VOP jednotlivých stavebních spořitelen, kde jsou rozebrány nejdůležitější části VOP jednotlivých stavebních spořitelen.

Autor: Petr Kielar