Limitů pro poskytování hypoték bude od dubna více a budou přísnější

Od 1. dubna vstoupí v účinnost opatření ČNB I/2021, kterým se stanovují horní hranice úvěrových ukazatelů. Půjde o první použití novely zákona o ČNB, která dává centrální bance možnost takové opatření vydávat. Dříve byly limity úvěrových ukazatelů stanoveny doporučením, které sice nemělo oporu v zákoně, ale ČNB si dokázala jeho dodržování vymoci. Doporučení však ČNB vydává i nadále a upřesňuje v něm další detaily, které v zákoně nejsou. Od dubna tak platí

1. Opatření obecné povahy I/2021, které ČNB vydává podle zákona o ČNB.
2. Doporučení z 10. prosince 2021, které navazuje na doporučení vydávané Českou národní bankou dříve.

Jak opatření tak i doporučení obsahují především limity pro ukazatele LTV, DTI a DSTI pro spotřebitelské úvěry zajištěné obytnou nemovitostí. Doporučení obsahuje navíc některé body, které se týkají úvěrů ke koupi obytné nemovitosti k pronájmu, a doby splatnosti úvěrů.

Doporučení není právně závazné, jeho dodržování bude stejně jako dříve vymáháno pouze autoritou centrální banky. Na druhé straně obsahuje přísnější limity, než právně závazné opatření. Čím se tedy budou banky řídit při schvalování žádostí o úvěr? Když vyjdeme z dosavadního vývoje, je pravděpodobné, že se banky podřídí nejen právně závaznému opatření, ale i přísnějšímu doporučení. Co tedy jednotlivé normy obsahují?

Opatření obecné povahy: měkčí limity pro mladé

Opatření v souladu se zákonem obsahuje dvě sady limitů. Jednu (méně přísnou) pro mladé, kteří nedosáhli věku 36 let a druhou (přísnější) pro ostatní žadatele o úvěr. Rozhodující je věk žadatele v okamžiku poskytnutí úvěru. Pokud žadatelé žijí v manželství nebo v registrovaném partnerství, stačí když věkový limit splňuje jeden z nich. Horní hranice jednotlivých ukazatelů jsou uvedeny v následující tabulce. Zákon také stanoví, že banka smí uvedené limity překročit, ale pouze v omezeném rozsahu. Objem úvěrů, který nesplňuje limity dané opatřením nesmí překročit 5 % Pětiprocentní limit se vztahuje k objemu úvěrů poskytnutých v předchozím kalendářním čtvrtletí. , banka poskytující úvěr musí tyto úvěry evidovat a zdůvodnit jejich poskytnutí.

Doporučení měří všem stejným metrem

Doporučení upřesňuje některé postupy a limity dále zpřísňuje. Přitom používá tři stupně varování.

1. Nejměkčím je doporučení posuzovat žádosti o úvěr vysoce obezřetně.
2. Pokud má být banka přísnější, je doporučeno při posuzování žádostí postupovat obzvláště obezřetně.
3. Nejtvrdším stupněm je prostý zákaz.

Zákaz LTV nad 100 %

Tvrdý zákaz se týká úvěrů s hodnotou LTV nad 100 %. Takové úvěry by podle doporučení neměly být poskytovány vůbec, a to ani v rámci pětiprocentní výjimky, kterou jinak zákon povoluje.

Obzvláště obezřetně postupovat u výjimek

Obzvláště obezřetný postup je doporučován v případech, kdy hodnota některého z ukazatelů LTV, DTI či DSTI překročí limit stanovený opatřením. Takový úvěr je podle zákona možno poskytnout v rámci pětiprocentní výjimky.

Vysoce obezřetně

Doporučení dále obsahuje seznam situací, ve kterých by poskytovatelé úvěrů měli postupovat vysoce obezřetně:

• Pokud je LTV vyšší než 80 %.
• Pokud DTI převyšuje hodnotu 8.
• Pokud DSTI překračuje 40 %. Při výpočtu DSTI by navíc měla být úroková sazba úvěru navýšena o nejméně dva procentní body.

Zejména poslední bod posunuje požadavky na příjmy žadatele podstatně výše, než opatření. Podle opatření je hodnota DSTI 45 %, pro mladé dokonce 50 %. V doporučení však najdeme hodnotu 40 %, navíc vypočítanou při úrokové sazbě zvýšené o dva procentní body. Jak citelná je to změna, je ilustrováno na následujícím příkladu.

Úvěr ve výši 4 mil. Kč s dobou splatnosti 20 let má při úrokové sazbě 3 % měsíční splátku 22 184 Kč. Když zvýšíme úrokovou sazbu o dva procentní body na 5 %, dostaneme měsíční splátku 26 398 Kč. To se přirozeně projeví v ukazateli DSTI. Pokud vyjdeme z čistého měsíčního příjmu 50 000 Kč, dostaneme v prvním případě DSTI=44 %, zatímco ve druhém případě je DSTI=53 %. Při sazbě 3 % tedy žadatel vyhovuje i přísnějšímu limitu pro žadatele od 36 let výše. Při zvýšené sazbě 5 % se však dostaneme i nad limit 50 %, který je určen pro mladé do 36 let. V doporučení je navíc limit ještě nižší – 40 %. Podle doporučení tedy smí banka úvěr poskytnout, ale musí postupovat vysoce obezřetně.

Prozatím není zřejmé, jaký bude mít toto zpřísnění dopad. Doporučení nezakazuje poskytovat úvěry, které tento přísnější požadavek nesplní, takové případy mají být pouze posuzovány vysoce obezřetně. Jak si to jednotlivé banky přeloží, je věc druhá.

Doba splatnosti a další

Stejně jako předchozí verze, i aktuální doporučení obsahuje také řadu dalších bodů, o kterých se příliš nemluví a s jejichž dodržováním zřejmě nejsou problémy. Jmenujme především dobu splatnosti hypotéky, která by neměla přesahovat horizont ekonomické aktivity klienta a neměla by být delší než 30 let. Úvěr by tedy měl být splacen dříve, než dlužník dosáhne důchodu.

Co přijde v dubnu?

Od 1. dubna můžeme očekávat přísnější postupy bank i dalších poskytovatelů úvěrů. Dramatické změny to však zřejmě nebudou. Banky mají ve vlastním zájmu nastavené procesy, kterými posuzují schopnost dlužníka splatit poskytnutý úvěr. Ani dnes, kdy limit DSTI není stanoven, banky neposkytují úvěry žadatelům, kteří by na měsíční splátku potřebovali celou výplatu. Problém je pouze v tom, že zatímco banka je schopna posoudit velké množství jednotlivých detailů, jsou oba dokumenty, tedy opatření i doporučení obecné, plošné. Nutně tedy bude docházet k situacím, kdy banka posoudí žadatele jako ekonomicky zdravého a schopného úvěr splácet, ale přesto neprojde některým z nastavených limitů. Pro takové případy je zde možnost výjimky. Pro běžného žadatele o hypotéku se však posuzování opatření i doporučení stává opět o něco složitějším. Proto jsem upravil kalkulátor LTV, DTI a DSTI tak, aby ukazoval limity dané opatřením a současně upozorňoval na možné překročení limitů daných doporučením. Navíc je zde možnost zvolit, kterou sadu parametrů má kalkulátor pro výpočet použít. K dispozici je jak sada s aktuálně platnými limity, tak i limity platné od dubna. Kalkulátor vypočítá maximální výši úvěru který smí banka podle opatření poskytnout, aniž by sáhla k pětiprocentní výjimce. Současně se zobrazí upozornění na případné překročení limitů, které jsou uvedeny v doporučení. Kalkulátor také poradí, který z parametrů je omezující, neboli co je třeba změnit, abychom mohli dostat vyšší úvěr. A to s vědomím, že podobné rady mohou, ale nemusí být užitečné. Například pokud vyššímu úvěru brání nízké hodnota zastavené nemovitosti, je možno dát do zástavy nemovitost další. Ovšem – pouze pokud ji máme k dispozici.

Autor: Petr Kielar