Od dubna začnou platit nové limity pro hypotéky

1. dubna vstoupí v účinnost opatření ČNB I/2021, kterým se stanovují horní hranice úvěrových ukazatelů. To sice může zpřísnit podmínky bank při poskytování úvěrů, ale změny nebudou velké. Banky mají nastavené vlastní postupy pro vyhodnocování úvěruschopnosti žadatelů a zkoumají jejich schopnosti splácet své závazky.

Limity spotřebitelských úvěrů zajištěných nemovitostí

Limity se týkají klientů, kteří jsou v úvěrovém vztahu jako spotřebitelé (tedy nejde o podnikatelský úvěr) a kteří mají úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti (hypotékou). Takovým klientům nesmí být poskytnut Možné výjinmky jsou zmíněny dále. úvěr, který by porušil některý z limitů uvedených v následující tabulce. Limity jsou mírnější pro mladé žadatele, kteří nedosáhli věku 36 let. Přitom rozhodující je věk žadatele v okamžiku poskytnutí úvěru. Pokud žadatelé žijí v manželství nebo v registrovaném partnerství, stačí když věkový limit splňuje jeden z nich.

LTV nejvýše 80 % (90 % pro mladé do 36 let)

LTV (Loan To Value) je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti, kterou je úvěr zajištěn. Přitom hodnotou nemovitosti se nemyslí její kupní cena, ale cena obvyklá, případně též tržní hodnota. Pokud si bereme úvěr na koupi nemovitosti, může se stát, že hodnota nemovitosti použitá pro výpočet LTV bude nižší než kupní cena.

ČNB přitom zakazuje obcházet dodržování limitu LTV pomocí jiného (nezajištěného) úvěru. Nelze tedy kupní cenu nemovitosti poskládat z hypotéky (80 %) a dalšího nezajištěného úvěru (20 %).

DSTI nejvýše 45 % (50 % pro mladé do 36 let)

Dalším ukazatelem je DSTI (Debt Service To Income). Počítá se jako podíl dluhové služby a čistého příjmu dlužníka či žadatele o úvěr. Dluhovou službou se rozumí součet splátek všech úvěrů dlužníka. Pokud máme jen jeden úvěr, jde jednoduše o výši pravidelné splátky. Máme-li ale úvěrů více, musíme sečíst splátky všech existujících úvěrů. Zjednodušeně řečeno: limit DSTI nám říká, že na splátky úvěrů bychom neměli dávat více, než 45 % (50 %) čistého platu.

DTI nejvýše 8,5 (9,5 pro mladé do 36 let)

DTI (Debt To Income) je podíl celkové výše všech úvěrů a čistého ročního příjmu žadatele o úvěr. V čitateli jsou tedy všechny úvěry, které máme, případně chceme mít (tedy včetně úvěru o který žádáme). Parametr DTI nám tedy říká, kolikrát je celkový dluh vyšší než čistý roční příjem. Jinými slovy: za kolik let bychom splatili všechny své pohledávky, kdybychom veškeré příjmy použili na jejich splácení.

Výjimky jsou možné, ale jen v omezeném rozsahu

Zákon říká, že pokud banka zjistí, že bychom některý s uvedených limitů nedodrželi, nesmí nám úvěr poskytnout. Na straně druhé smí banka tyto limity překročit v určitém omezeném rozsahu. Objem úvěrů, které nesplňují uvedené limity nesmí být větší než 5 %.

To znamená, že pokud některý z ukazatelů nesplňujeme, není ještě vše ztraceno a existuje možnost že úvěr získáme. Záleží však na mnoha okolnostech. Větší naději na získání úvěru budeme mít tehdy, když překročení limitu není velké a zároveň pokud bude problémový jen jeden ze tří ukazatelů. Naopak ochota banky poskytnout nám úvěr bude klesat v případě, kdy dva nebo více ukazatelů budou sice pod limitem, ale budou se k jeho hodnotě blížit.

I banky mají své limity

Každá banka usiluje o to, aby se jí půjčené peníze vrátily. Proto bez ohledu na limity ČNB mají všechny banky vlastní postupy, kterými vyhodnocují naši schopnost poskytnutý úvěr splácet. Tyto postupy využívají více informací, které o nás banka má a proto jsou obvykle přesnější. I když projdeme limity ČNB, může se stát, že nebudeme vyhovovat vnitřním limitům banky. Možná je ale i opačná situace, kdy nás banka vyhodnotí jako dobré klienty i přesto, že nesplníme limity ČNB. V takové situaci může banka zvážit, zda nám i přesto poskytne úvěr v rámci pětiprocentní výjimky.

Autor: Petr Kielar