Pro koho je stavební spoření výhodné?

Stavební spořitelny by mohly každý rok poskytnout 61 mld. Kč úvěrů na bydlení s průměrnou sazbou 3,5 %. Při dnešních úrokových sazbách jsou to podmínky z říše snů, nicméně pro stavební spoření jsou dobře dosažitelné. Pro stavební spořitelny by takové úvěry byly překvapivě výhodné, výhodnost měřená ukazatelem ROE by byla 16 %. A pro státní rozpočet by to neznamenalo zvyšování výdajů, celkový objem státní podpory stavebního spoření by se pohyboval mezi čtyřmi a pěti miliardami, ročně, tedy stejně jako v posledních letech. Ukazuje to výpočet který je překvapivě jednoduchý, a díky tomu spolehlivý.

Základní předpoklady

Spočítat se dá téměř vše. Důležité jsou ovšem předpoklady, ze kterých budeme vycházet. Řekněme že stát dohlédne na to, aby stavební spořitelny skutečně poskytovaly stavební spoření. Pro zjednodušení si představme že spořitelny nebudou poskytovat překlenovací úvěry, pouze úvěry ze stavebního spoření, které budou úročeny úrokovou sazbou 3,5 % a budou mít splatnost 15 let.

Pro získání výhodného úvěru ze stavebního spoření budou muset tito klienti nějakou dobu spořit se sazbou 1,0 %. Taková sazba dnes vypadá jako hodně nízká, ale to je cena za získání levného úvěru. Na úrocích z úvěru klient ušetří mnohem více.

Střadatelé kteří nebudou chtít úvěr přirozeně očekávají zajímavé zhodnocení, proto předpokládejme že jejich vklady budou úročeny vyšší sazbou 3,0 %.

Toto nastavení úrokových sazeb přibližně odpovídá dnešním podmínkám. Klienti kteří spoří a nečerpají úvěr mají zhodnocení vkladů navýšené o bonusový úrok.

Ustálený stav

Aby se nám to dobře počítalo, předpokládejme dále, že do stavebních spořitelen bude každý rok přicházet stejný počet nových klientů a to v přibližně stejném množství jako dnes. Oproti dnešku se ale změní chování části klientů. Ve větší míře než dnes budou mít zájem o úvěr ze stavebního spoření. Budou tedy muset spořit více než obvyklých 1700 Kč měsíčně, ale zato získají levný úvěr úročený 3,5 %.

Tak jak budou stavební spořitelny poskytovat nové levné úvěry ze stavebního spoření, bude jejich objem v bilancích stavebních spořitelen postupně růst, až se ustálí na nějaké konstantní hodnotě. Stejně se ustálí celkový objem vkladů na účtech stavebního spoření. A my spočítáme, jak by vypadalo stavební spoření v takovém ustáleném stavu. Tedy jaký by byl objem vkladů na účtech stavebního spoření, jaká by byla bilanční hodnota poskytnutých úvěrů (celkový objem pohledávek) a především: vydělávaly by stavební spořitelny, když by poskytovaly úvěry s nízkou úrokovou sazbou? A vyplatí se státu dávat do stavebního spoření státní podporu?

Vklady a úvěry v bilancích stavebních spořitelen

Předpokládejme že stavební spořitelny budou nabízet osvědčené konzervativní tarify. Úvěry ze stavebního spoření budou mít splatnost 15 let, takže pokud spořitelny poskytnou každý rok 61 miliard nových úvěrů, ustálí se po nějaké době celkový objem úvěrů v bilancích stavebních spořitelen na hodnotě 500 miliard.

Jak bude vypadat objem vkladů? Tady hodně záleží na nastavení tarifů stavebního spoření. Předpokládejme konzervativní tarif s poměrem spořicího a úvěrového výkonu (SKLV) ve výši 0,4. Pak klienti kteří budou čerpat úvěr vytvoří vklady s bilanční hodnotou 200 mld. Kč.

200 miliard depozit samozřejmě nestačí k poskytování úvěrů v objemu 500 miliard. Máme zde ale klienty kteří pouze spoří a nečerpají úvěr. Ti dodají chybějící část potřebných zdrojů, proto se jim někdy říká přátelští klienti nebo přátelští střadatelé.

Na konci roku 2022 byl celkový objem vkladů na účtech stavebního spoření 330 mld. Kč, přičemž drtivou většinu tvořili právě přátelští klienti. Počítejme tedy raději s nižší, konzervativní hodnotou 300 miliard.

Výsledek? V bilancích stavebních spořitelen bude právě dost vkladů na to, aby stačily k poskytování úvěrů ze stavebního spoření. Budeme mít 500 miliard úvěrů a stejný objem vkladů (200 mld. Kč + 300 mld. Kč). Stavební spořitelny tedy takto mohou fungovat, všechny vklady klientů obratem poskytnou ve formě levných úvěrů. Nebudou potřebovat žádné externí zdroje financování ani nebudou ukládat přebytky To je samozřejmě zjednodušení, objem vkladů na účtech stavebního spoření zpravidla bývá o něco vyšší než objem poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření. .

Jaký bude zisk?

Každého bankéře bude zajímat, kolik vydělá. Úrokové výnosy a náklady spočítáme jednoduše. Na úrocích z úvěrů budou stavební spořitelny vydělávat 500 × 3,5 % = 17,5 mld. Kč. U nákladů to bude jen o málo složitější, protože je budeme muset počítat zvlášť pro klienty s úvěrem a zvlášť pro přátelské klienty, kteří pouze spoří.

Na úrocích z vkladů pro klienty s úvěrem zaplatí stavební spořitelny 200 × 1,0 % = 2 mld. Kč. Přátelští klienti budou dražší, protože jim budou spořitelny platit vyšší úrok 3,0 %, jinak by neměli o spoření zájem. Náklady na přátelské klienty tedy budou 300 × 3,0 % = 9 mld. Kč. Když to všechno sečteme, dostaneme čistý úrokový výnos 17,5 – 9 – 2 = 6,5 mld. Kč.

Je to moc nebo málo? Dobrým měřítkem je ukazatel ROE (Return On Equity), tedy podíl zisku ke kapitálu banky. Nemůžeme zacházet do velkých detailů, protože neznáme přesnou strukturu jednotlivých spořitelen. Ale když zanedbáme veškeré další výnosy a náklady a budeme předpokládat kapitál ve výši 8 % objemu úvěrů, dostaneme přibližnou hodnotu potřebného kapitálu 40 mld. Kč. Realita může být vyšší i nižší, podle kvality úvěrového portfolia, podle metody měření a také podle objemu kapitálu na krytí dalších rizik.

Takže se dostáváme k hodnotě ROE = 16 %. Což je více než přijatelná hodnota když zvážíme, že stavební spoření je (mělo by být) hodně konzervativní podnikání.

Výhodné pro všechny?

Aby stavební spoření dlouhodobě fungovalo, musí být nějak zajímavé pro více stran. Musí něco přinášet státu, potažmo jeho občanům, protože z rozpočtu odčerpává státní podporu. Ale musí být zajímavé i pro stavební spořitelny. Takže co přináší stavební spoření?

• Státu přináší stabilní nástroj na podporu financování bydlení.
• Stavební spořitelny mohou každý rok poskytovat 61 miliard úvěrů na bydlení se stabilní sazbou 3,5 %.
• Navíc přibližně třetinu populace motivuje k dlouhodobému spoření (dnes je máme 3,2 milionu platných smluv o stavebním spoření).
• A stavební spořitelny mohou svůj kapitál zhodnocovat 16 %.

Jak je to s efektivitou státní podpory?

V roce 2022 vydal stát na státní podporu stavebního spoření 4,3 mld. Kč, v předchozích letech bylo toto číslo velmi podobné. Provedený výpočet vychází z předpokladu ponechání státní podpory na dnešní výši. Z toho byl totiž odvozen celkový objem vkladů přátelských klientů (oněch 300 mld. Kč).

Stavební spoření umí nabízet úvěry s nízkými a pevnými úrokovými sazbami. V příkladu jsme nikde nepotřebovali úrokové sazby peněz na trhu. Ty se projevily pouze tím, že jsme pro přátelské klienty nastavili úročení vkladů na 3,0 %, aby pro ně bylo spoření zajímavé. Tedy i za dnešních úrokových sazeb, kdy jsou sazby hypoték kolem 6 % by stavební spořitelny mohly dávat úvěry se sazbou 3,5 %.

Na efektivitu použité státní podpory bychom se mohli podívat takto: Podle příkladu budou v portfoliích stavebních spořitelen úvěry v objemu 500 mld. Kč úročené sazbou 3,5 %. Kdyby dlužníci měli namísto 3,5 % platit dnešní sazby ve výši 6,0 %, zaplatili by na úrocích každý rok 2,5 % × 500 mld. Kč = 12,5 mld. Kč.

To je tedy přínos stavebního spoření. Protože kdyby měl stát nějakým jiným způsobem zlevnit úvěry na bydlení v celkovém objemu 500 mld. Kč ze 6,0 % na 3,5 %, musel by za rok zaplatit nikoli 4,3, ale 12,5 miliardy.

Toto vyhodnocení samosebou závisí na úrokových sazbách, které jsou na trhu. Kdyby se sazby ještě více zvýšily, zvýšila by se i efektivita státní podpory. Naopak nízké úrokové sazby by znamenaly nižší, případně až nulovou účinnost. To byl ostatně případ minulých let, kdy byly hypotéky extrémně levné a stavební spoření nemělo šanci nabídnout levnější úvěry.

Může to fungovat?

Zbývá poslední otázka: je to čistě teoretický výpočet, nebo může stavební spoření tímto způsobem skutečně fungovat? Platí obojí. Jde o teoretický výpočet který předpokládá fungující stavební spoření. U nás k tomu máme hodně blízko. Máme zákon o stavebním spoření, který rámcově vymezuje mantinely. Máme stavební spořitelny které mají důvěru klientů. Co tedy chybí, proč to nefunguje?

Důvody jsou dva. V minulosti nebyly úvěry ze stavebního spoření potřebné, protože hypotéky byly podstatně levnější než úvěry ze stavebního spoření. Stavební spoření se nemohlo užitečně rozvinout a stabilizovat. Naopak, došlo k jeho deformaci.

A to je druhý důvod. Stavební spořitelny využily toho, že na ně stát nedohlížel. Našly si vlastní, český způsob, jak přežít v období nízkých úrokových sazeb, které je jinak pro stavební spoření smrtící. Tarify stavebních spořitelen dnes připomínají stavební spoření jen formálně. I přesto zájem o úvěry ze stavebního spoření roste. Je potřeba se na to připravit.

Stát by měl provést revizi systému stavebního spoření a upravit jeho regulaci tak, aby odpovídala dnešním podmínkám. Je potřeba zamezit extrémním situacím, které jsme před několika měsíci neznali. Na jedné straně by nemělo být přípustné, aby se spořitelny zdráhaly poskytovat levné úvěry. Ale na straně druhé musí být podmínky pro poskytování těchto úvěrů nastaveny tak, aby byl provoz spořitelen stabilní a dlouhodobě udržitelný.

Autor: Petr Kielar