Co bychom měli vědět, než začneme diskutovat o stavebním spoření

Diskuse o státní podpoře stavebního spoření nabírá obrátky. Není to nic nečekaného. Když chybí ve státním rozpočtu peníze, přijde dříve nebo později na přetřes stavební spoření. Posledních deset let bylo výjimečných, protože po poslední změně státní podpory její objem klesl ke čtyřem miliardám, což už není tak mnoho. Ale v dnešní době je nutno šetřit všude, proto došlo i na stavební spoření. Cílem tohoto článku není radit, jak vysoká má být státní podpora. Spíše cítím potřebu vysvětlit, k čemu má vlastně stavební spoření (včetně státní podpory) sloužit.

Stavební spoření má poskytovat levné úvěry na bydlení

Hlavním cílem stavebního spoření je poskytování levných úvěrů na bydlení. Proto stavební spoření vzniklo, proto bylo implementováno i u nás a proto je podporováno státem.

Idea, jak by mělo stavební spoření fungovat, je v zásadě jednoduchá. Stavební spořitelna by měla poskytovat levné úvěry. Pro levné úvěry ale potřebuje levné zdroje – tedy musí nabízet spoření s nízkou úrokovou sazbou. Když bude stavební spořitelna úročit vklady klientů jedním procentem, není problém nabízet úvěr úročený čtyřmi procenty.

Kdo ale bude ochoten spořit s úrokovou sazbou jedno procento? Dnes, když spořicí účty nabízejí mnohem více? Je jasné, že takto nízký úrok je pro spoření nevýhodný. Ale stavební spořitelna může klientům nabídnout následující: když budete několik let spořit se sazbou jedno procento, dostanete pak úvěr úročený čtyřmi procenty. To už je zajímavá nabídka! Důležité je, že takovou nabídku (včetně výše úrokových sazeb) musí stavební spořitelna učinit na samém počátku. A musí ji dodržet. Zkusme se vžít do role člověka, který dnes vybírá úvěr na zateplení nebo přímo na stavbu rodinného domu. Sazby hypoték začínají nad pěti procenty, reálnější je úrok mezi šesti a sedmi. Bylo by příjemné mít zajištěný úvěr za čtyři procenta? Nepochybně ano. Základní idea stavebního spoření spočívá v tom, že zájemce o levný úvěr je ochoten po určitou dobu spořit s nízkou (málo výhodnou) úrokovou sazbou. Odměnou mu bude levný úvěr.

Státní podpora zlepšuje podmínky úvěrů

K čemu je tedy dobrá státní podpora? První stavební spořitelny v NěmeckuBavíme se o době na počátku 20. století, mezi světovými válkami. pracovaly bez státní podpory. Smlouvu o stavebním spoření si uzavírali lidé, kteří chtěli úvěr. Tedy chtěli spořit co nejkratší dobu, a co nejrychleji si vzít co největší úvěr s dlouhou dobou splatnosti. Důsledek? Spořitelny měly málo vkladů, takže mohly poskytovat jen málo úvěrů. Čekací doby na poskytnutí úvěru se prodlužovaly, protože úvěr chtěl každý a spořit nechtěl nikdo.

Situace se změnila, když do systému stavebního spoření vstoupil stát. Spořící klienti začali být zvýhodňováni nějakou formou státní podporyStále mluvíme o Německu první poloviny 20. století. Nejprve měla podpora formu snížení daňového základu o vklady vložené do stavební spořitelny, později (po válce) přišla přímá státní podpora, jak ji známe i u nás.. Díky státní podpoře si do stavebních spořitelen začali ukládat peníze i ti lidé, kteří nechtěli úvěr. Stavební spořitelny získaly více vkladů a mohly poskytovat více úvěrů. Systém se rozběhl.

Státní podpora tedy slouží k tomu, aby stavební spořitelny získaly levné zdroje pro poskytování úvěrů. Proto je jedno, jestli si někdo za uspořenou částku zateplí byt nebo koupí auto. Ten kdo spoří, dává své peníze stavební spořitelně na určitou dobu k dispozici a tím umožňuje stavební spořitelně poskytovat úvěry na bydlení. Státní podpora je pro něj odměnou, která kompenzuje nízkou úrokovou sazbu z vkladů.

Zpět do reality

Potud tedy teorie. Jaká je praxe? Drtivou většinu úvěrů stavebních spořitelen dnes tvoří překlenovací úvěry. Jejich úrokové sazby jsou srovnatelné s jinými komerčními úvěry na bydlení. Není pravda že jsou dražší, to by se špatně prodávaly. Ale když spočítáme kolik takový překlenovací úvěr stojí, dostaneme se na podobné hodnoty, které vidíme jinde na trhu. Překlenovací úvěry však nejsou „ty správné“ úvěry, kvůli kterým stavební spoření vzniklo. Stavební spoření by mělo přednostně generovat úvěry ze stavebního spoření, jejichž sazby jsou pevné, nízké, a dokonce zákonem regulované. Překlenovací úvěr by za normální situace měl být jen doplňkový produkt.

Stavební spořitelny sice poskytují úvěry ze stavebního spoření, ale je jich málo. Navíc neznáme přesná čísla. ČNB tyto údaje má, ale zveřejňuje údaje pouze o nezajištěných úvěrech. O zajištěných úvěrech (hypotékách) ze stavebního spoření mlčí. Z dostupné statistiky nezajištěných úvěrů víme, že

1. Úvěrů ze stavebního spoření je mnohem méně, než překlenovacích úvěrů (viz data ČNB).
2. A to i přesto, že se úroková sazba úvěrů ze stavebního spoření stále drží pod čtyřmi procenty, zatímco sazby překlenovacích úvěrů rostou (viz data ČNB).

Jak tomu rozumět? Máme za sebou dlouhé období nízkých úrokových sazeb. Nikdy v minulosti nebylo běžné, aby sazby hypoték byly dvě procenta. My jako klienti jsme si ale na levné úvěry rychle zvykli a stavební spořitelny se tomu přizpůsobily. Úvěry ze stavebního spoření nemohly konkurovat hypotékám s dvouprocentní úrokovou sazbou. Proto spořitelny našly řešení v překlenovacích úvěrech, které nemají pevné úrokové sazby a dokážou se přizpůsobit trhu.

Období nízkých úrokových sazeb je však pryč a je skutečně žádoucí, aby stavební spořitelny začaly poskytovat úvěry ze stavebního spoření. Úvěry ze stavebního spoření nemohou být extrémně levné, ale čtyřprocentní úroková sazba (jak ji vidíme dnes) je přijatelná a především je garantovaná po celou dobu splatnosti.

I překlenovací úvěry mohou být přínosné

Kromě toho si musíme přiznat, že realita není černobílá. Překlenovací úvěry jsou sice „pouze“ vedlejší produkt stavebního spoření a jejich sazby jsou tržní. Přesto plní na českém trhu dvě role, které můžeme bez nadsázky označit jako nezastupitelné.

Pouze stavební spořitelny poskytují dlouhodobé překlenovací úvěry, u kterých není vyžadováno zajištění zástavním právem k nemovitosti. Příklad: Úvěr 1 mil. korun se splatností 20 let. Takové úvěry jsou velmi užitečné pro ty, kdo nechtějí nebo prostě nemohou poskytnout nemovitost jako zástavu (například při financování družstevního bydlení). Pro tento typ úvěrů není v české republice alternativa.

Druhá skutečnost která by neměla zapadnout se opět týká úrokových sazeb. I když mají překlenovací úvěry sazby tržní (tedy podobné jako ostatní banky), každý překlenovací úvěr je dříve nebo později převeden na úvěr ze stavebního spoření. Tedy na úvěr s pevnou úrokovou sazbou. Překlenovací úvěry tedy nemůžeme šmahem odmítnout. Dlužníci kteří čerpali překlenovací úvěr a kteří již přešli do fáze úvěru ze stavebního spoření se dnes nemusejí obávat zvýšení úrokových sazeb při refixaciPro překlenovací úvěry se zvýšenými úrokovými sazbami to přirozeně platí jen omezeně.. Navíc i některé překlenovací úvěry mají úrokové sazby pevné.

Co nefunguje a co je třeba změnit?

Čísla nám říkají, že úvěry ze stavebního spoření mají žádané nízké úrokové sazbyAno, 4 % je nízká úroková sazba. Viz též článek o dlouhodobém vývoji úrokových sazeb., ale je jich málo. Je možné, že řada lidí ani netuší, že mají doma „v šuplíku“ smlouvu o stavebním spoření, která jim může vytrhnut trn z paty tím, že jim zajistí levný úvěr na bydlení.

Také se musíme naučit plánovat. Stavební spoření není produkt pro impulzivní klienty, kteří chtějí úvěr na bydlení okamžitě, nejdéle do druhého dne. Úvěr ze stavebního spoření je třeba naplánovat několik let předem. To je nutnou podmínkou, aby nám stavební spoření mohlo sloužit.

Aby celý systém začal fungovat, musí i stavební spořitelny upravit své produkty. Stavební spořitelny se dříve přizpůsobily prostředí nízkých úrokových sazeb. Dnes, když se sazby vracejí do normálu, se jejich nabídky stávají pro původní účel špatně použitelné.

A co státní podpora?

Pokud stát chce podporovat financování bydlení, může přimět stavební spořitelny aby se vrátily ke svému původnímu účelu. Tedy aby poskytovaly zvýhodněné úvěry. To se bez státní podpory neobejde. Na tom, jak vysoká bude státní podpora, bude záviset výhodnost poskytovaných úvěrů.

Bez velkého počítání můžeme předpokládat, že zrušení státní podpory by vedlo ke zrušení stavebního spoření jako takového. Je to možná cesta, ale je správná pouze v případě, že stát nechce investovat do podpory bydlení. Reálné nebezpečí totiž spočívá v tom, že stát nejprve zruší špatně fungující, ale opravitelný systém podpory (stavební spoření) a poté začne vymýšlet systém jiný. Jednodušší a rychlejší by bylo stávající systém opravit. Máme stavební spořitelny, které mají důvěru svých klientů. Máme i zákon o stavebním spoření, který je přes všechny možné výhrady velmi dobrý. Mimo jiné staví stát do velmi silné pozice, protože schvaluje obchodní podmínky jednotlivých stavebních spořitelen. Zda stát této možnosti využívá je věc jiná.

Nejoblíbenější otázky a odpovědi na ně

Stavební spoření sleduji od samotného počátku, kdy v roce 1993 vznikaly první stavební spořitelny. Otázky které se odnes objevují a diskutují jsou stejné, jako před deset či dvaceti lety. Zde jsou ty nejčastější.

K čemu je státní podpora, když za šest let dostanu maximálně 12 000 Kč? Za to si dnes nic nekoupím!

Státní podpora zde není proto, abychom si s její pomocí našetřili na nový dům. Kdo chce nový dům, může využít stavební spoření k získání levného úvěru. Státní podpora je zde proto, aby nám stavební spořitelna mohla poskytnou úvěr s výhodnou úrokovou sazbou. A výše tohoto úvěru závisí jen na nás. Závisí na tom, kolik budeme spořit a zda budeme schopni úvěr splácet. Viz vysvětlení, proč máme státní podporu.

Proč by měl mít státní podporu někdo, kdo si za naspořenou částku se státní podporou jede na dovolenou?

Státní podpora zde není proto, abychom si s její pomocí našetřili na nový dům. Státní podpora je zde proto, aby nám stavební spořitelna mohla poskytnou úvěr s výhodnou úrokovou sazbou. Aby stavební spořitelny mohly tyto úvěry poskytovat, potřebují k tomu levné zdroje (vklady klientů). Kdyby si spořili pouze ti, kdo chtějí úvěr, museli bychom na přidělení úvěru čekat hodně dlouho. Viz vysvětlení, jak má fungovat stavební spoření.

Co se stane, když bude stát pro výplatu státní podpory požadovat, aby klient použil naspořenou částku účelovým způsobem? Spoření (bez použití úvěru) bude méně zajímavé a méně lidí bude spořit. Stát ušetří, zároveň však klesne objem levných zdrojů, které mohou stavební spořitelny používat pro poskytování levných úvěrů. Ubude tedy levných úvěrů.

Když budu spořit 1700 Kč měsíčně, tak za šest let naspořím necelých 150 tis. Kč. Za to si dům nepostavím!

To je pravda. Stavební spoření není všemocné a při měsíčním spoření 1700 Kč skutečně nenaspoříme miliony. Kdo chce s pomocí stavebního spoření získat milion, musí spořit více. Orientační hodnota je 0,5 % cílové částky měsíčně. Při cílové částce 1 mil. Kč je to tedy 5000 Kč měsíčně. Ano, státní podpora bude „jen“ 2000 Kč ročně, ale výhodou není v tomto případě státní podpora, ale levný úvěr. A na úvěru může ušetřit mnohem více, než 2000 Kč ročně. To se dá celkem snadno spočítat, v tomto článku najdete podrobnosti.

Stavební spořitelny úročí své vklady málo, spořicí účty mají úroky vyšší!

To pravda, i když ne vždy. Před rokem byla situace opačná, úroky stavebních spořitelen byly dokonce vyšší, než sazby na spořicích účtech. Tato otázka však není pro fungování stavebního spoření podstatná. Stavební spoření nemáme proto, abychom si naspořili na nový dům. Stavební spoření má poskytovat levné úvěry. Pokud chceme hodnotit stavební spoření, pak je rozhodující, jakou úrokovou sazbu mají poskytované úvěry ze stavebního spoření. A bohužel platí, že vyšší úročení vkladů znamená také dražší úvěry. Zvyšování úrokových sazeb sice potěší střadatele kteří spoří, ale zdraží úvěry těm, kdo je potřebují. A cílem stavebního spoření je poskytování levných úvěrů. Proto je třeba vnímat nízké úrokové sazby stavebních spořitelen pozitivně.

Když stavební spořitelna poskytuje úvěry na bydlení, nepřispívá tím ke zvyšování cen bytů?

Tuto otázku jsem v posledních dnech slyšel několikrát, a byl jsem jí upřímně překvapen. Stavební spořitelny poskytují úvěry pouze na financování bytových potřeb jednotlivých účastníků stavebního spoření. Úvěr nelze použít na tzv. investiční byty či nájemní byt, který by klient pronajímal. Jinými slovy: úvěr stavebních spořitelen pomáhají těm, kdo potřebují bydlet a proto si chtějí koupit byt, nebo provést opravu či rekonstrukci.

Otázka, zda tím stavební spoření nepřispívá k růstu cen nemovitostí, míří do úplně jiné dimenze. Protože férová odpověď zní: Ano, samozřejmě že přispívá. Protože když lidé získají možnost financovat své bydlení, zvýší se tím poptávka a s růstem poptávky roste i cena. Ale dělá to snad ze stavebního spoření nežádoucí produkt? Pokud ano, nabízí se řada podobných možností: Nezvyšují sociální příspěvky na bydlení výši nájmů? Nezvyšují sociální dávky ceny základních potravin? Podobných srovnání by se našlo více, snad je jasné kam mířím.

Stavební spoření je možno zrušit, protože jeho přínos financování bydlení je marginální?

Podle údajů ČNB za rok 2021 poskytly stavební spořitelny úvěry na bydlení v celkovém objemu 113 miliard korun. To je více než 17 % ze všech úvěrů, které banky poskytly na financování bydlení. To rozhodně není zanedbatelné číslo. Obzvláště když si uvědomíme, že část tvoří dlouhodobé úvěry poskytované bez zajištění zástavním právem, které dnes na bankovním trhu nemají alternativu. Jinými slovy: i přes velmi nízký objem poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření není přínos stavebních spořitelen zanedbatelný.

Copak je možné koupit si ze stavebního spoření byt, když je průměrná cílová částka jen něco přes půl milionu korun?

Každý kdo někdy počítal nějaký průměr ví, jak to funguje. Když budeme mít jednoho klienta s cílovou částkou 1 milion korun a dva klienty s cílovou částkou sto tisíc, jejich průměrná cílová částka bude 400 tisíc korun. Ti kdo mají zájem o úvěr, mají cílové částky podstatně vyšší než ti, kdo pouze spoří. A přirozeně jsou také vyšší částky, které do stavebního spoření vkládají.

Data České bankovní asociace zveřejňované v Hypomonitoru ukazují, že zajištěné úvěry stavebních spořitelen (hypotéky) mají stejnou průměrnou výši jako hypotéky ostatních bank. Dnes je to něco pod třemi miliony korun, což je u překlenovacích úvěrů také průměrná hodnota jejich cílové částky.

Autor: Petr Kielar