Co je a co není úvěr ze stavebního spoření

Když je řeč o stavebním spoření, s železnou pravidelností dojde dříve nebo později k nedorozumění. Problém je v používání pojmu úvěr ze stavebního spoření. Stavební spořitelny totiž poskytují více typů úvěrů a úvěr ze stavebního spoření je jen jedním z nich.

Jaké úvěry poskytují stavební spořitelny?

Zákon o stavebním spoření z velmi dobrých důvodů omezuje obchody stavebních spořitelen. Stavební spořitelny tak mohou poskytovat pouze tři typy úvěrů:

• Úvěry ze stavebního spoření podle § 5 odst. 2 zákona.
• Překlenovací úvěry podle § 5 odst. 5 zákona.
• Takzvané komerční úvěry (úvěry osobám, jejichž výrobky a poskytované služby jsou určeny pro uspokojování bytových potřeb) podle § 9 odst. 1a zákona.

Přitom poslední typ úvěrů (komerční úvěry) není podstatný. Objem těchto úvěrů je velmi malý a nebývá předmětem diskusí.

Pro souhrnné označení všech úvěrů které stavební spořitelny poskytují je nutno použít sousloví typu úvěry poskytované stavebními spořitelnami nebo úvěry stavebních spořitelen.

Co je úvěr ze stavebního spoření

Pojem úvěr ze stavebního spoření je definován v zákoně o stavebním spoření (§ 5 odst. 2). Někdy se mu také říká přidělený úvěr, řádný úvěr nebo stavební úvěr. Pro jeho získání je nutno nejprve nějakou dobu spořit (nejméně dva roky), zato má výhodnou úrokovou sazbu. Hlavní vlastnosti úvěru ze stavebního spoření jsou:

• Pro jeho získání je nutno nejprve nějakou dobu spořit. Čekací doba na úvěr je ze zákona nejméně dva roky, podmínky se u jednotlivých stavebních spořitelen liší.
• Úroková sazba úvěru ze stavebního spoření smí být maximálně o 3 procentní body vyšší, než je úročení vkladů na účtu stavebního spoření. Když spořitelna úročí vklady jedním procentem, smí být úroková sazba úvěru ze stavebního spoření nejvýše 4 %. Stavební spořitelny někdy k základní nízké úrokové sazbě přidávají různé úrokové bonusy, které se však pro tyto účely nezapočítávají. Takže i při úrokové sazbě 1 % s úrokovým bonusem +2 % je stále úroková sazba úvěru ze stavebního spoření nejvýše 4 %.
• Úroková sazba úvěru ze stavebního spoření je sjednána již ve smlouvě o stavebním spoření. Již při uzavření smlouvy tedy víme, jak drahý (nebo levný) bude náš úvěr (pokud jej využijeme).
• Výše úvěru je omezená. Jeho maximální výše je rozdíl mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. Když na smlouvě s cílovou částkou 300 tis. Kč naspoříme 100 tis. Kč, můžeme si vzít úvěr nejvýše 200 tis. Kč.

Úvěr ze stavebního spoření je tedy vhodný především pro ty, kdo si umí úvěr naplánovat s dostatečným předstihem. Výpočet čekací doby na úvěr je někdy komplikovaný, proto je vhodné využít zkušeného finančního poradce, který je na to vybaven.

Když si smlouvu nesjednáme s dostatečným předstihem, nebo když se ukáže, že budeme úvěr potřebovat o něco dříve, můžeme využít překlenovací úvěr.

Co je překlenovací úvěr

Původní myšlenka překlenovacího úvěru byla: Co když si naplánuji úvěr ze stavebního spoření a pak se ukáže, že budu peníze potřebovat o měsíc nebo o rok dříve? Úvěr ze stavebního spoření se dá uspíšit jen velmi obtížně. Pro tyto účely slouží překlenovací úvěr. Tento úvěr poskytne stavební spořitelna k překlenutí doby do získání úvěru ze stavebního spoření.

Princip je patrný z následujícího obrázku. V polovině spoření zjistíme, že potřebujeme peníze a nemůžeme čekat na úvěr ze stavebního spoření. Stavební spoření běží dál, a peníze získáme z překlenovacího úvěru (na obrázku zeleně). Překlenovací úvěr nesplácíme, platíme jen měsíční úrok. Současně ale pokračuje smlouva o stavebním spoření. Jakmile získáme nárok na úvěr ze stavebního spoření, je překlenovací úvěr splacen přidělenou cílovou částkou. Část je splacena naspořenou částkou, zbytek úvěrem ze stavebního spoření. Proto nesmí být překlenovací úvěr vyšší, než je cílová částka. Po přidělení pak splácíme úvěr ze stavebního spoření.

Úroková sazba překlenovacího úvěru není zákonem nikterak regulována, obvykle je tedy podobná jako úroková sazba jiných úvěrů na bydlení. V nedávné minulosti, kdy byly úrokové sazby extrémně nízké, byly překlenovací úvěry paradoxně levnější než úvěry ze stavebního spoření. Stavební spořitelny se tomu přizpůsobily a začaly nabízet překlenovací úvěr jako hlavní úvěrový produkt. Můžeme se setkat i s tím, že smlouva o stavebním spořením je sjednána současně s překlenovacím úvěrem, takže pro získání překlenovacího úvěru není potřeba mít předem smlouvu o stavebním spoření. Stavební spoření je založeno současně se smlouvou o překlenovacím úvěru.

Během loňského roku však došlo k podstatné změně úrokových sazeb. Zatímco úvěry ze stavebního spoření mají stále průměrnou úrokovou sazbu kolem 3,7 %, úrokové sazby překlenovacích úvěrů prudce vzrostly a dnes se pohybují kolem 6 % (u nezajištěných úvěrů ještě výše).

Jaké jsou tedy hlavní rysy překlenovacího úvěru?

• Překlenovací úvěr je možno získat kdykoli během fáze spoření. Nejdříve tedy bezprostředně po uzavření smlouvy o stavebním spoření.
• Úroková sazba překlenovacího úvěru není nijak regulována, zpravidla odpovídá tržním úrokovým sazbám jiných úvěrů na bydlení.
• Výše překlenovacího úvěru nesmí být vyšší než je cílová částka související smlouvy o stavebním spoření.

Přísně vzato je překlenovací úvěr jen ten zelený obdélníček na obrázku výše. Velmi často je však jako překlenovací úvěr označován samotný překlenovací úvěr i se související smlouvou o stavebním spoření (kombinovaný úvěr). I když je to nepřesné, má to svou logiku. V posledních letech se překlenovací úvěry staly primárním úvěrovým produktem, který často zasahuje i do smlouvy o stavebním spoření. Když tedy čteme, že splatnost překlenovacího úvěru je 20 let, obvykle to znamená dobu od čerpání překlenovacího úvěru do splacení následného úvěru ze stavebního spoření.

Zajištěné a nezajištěné

Jak úvěry za stavebního spoření tak i překlenovací úvěry mohou (ale nemusí) být zajištěny zástavním právem k nemovitosti, čili hypotékou. Takže i úvěr ze stavebního spoření může být hypoteční úvěr. Při čtení statistik je tedy dobré mít na paměti, že celkem máme čtyři kategorie úvěrů stavebních spořitelen:

1. zajištěné úvěry ze stavebního spoření
2. nezajištěné úvěry ze stavebního spoření
3. zajištěné překlenovací úvěry
4. nezajištěné překlenovací úvěry

Autor: Petr Kielar