Co se smlouvou o stavebním spoření po šesti letech?

Nedávno jsem dostal od jedné čtenářky dotaz co má dělat, když má smlouvu o stavebním spoření uzavřenou před šesti lety a v horizontu dvou let se chystá financovat nové bydlení. Doslova píše: „Poradce ze spořitelny mi poradil, abych si založila nové spoření, a peníze ze starého spoření na něho převedla a na novém dále šetřila a získávala státní podporu a úrok„. Tazatelka sama pochybovala o výhodnosti podobného postupu a zajímalo jí, jak se má zachovat. Podívejme se na to tedy důkladněji.

Stavební spoření po šesti letech

Šest let je ve stavebním spoření významná doba. Po jejím uplynutí je možno smlouvu o stavebním spoření ukončit a získat státní podporu aniž bychom museli dokládat, na co naspořenou částku použijeme. Státní podporu jsme si totiž zasloužili tím, že jsme dali své vklady k dispozici stavební spořitelně, která je mohla poskytnou jiným klientům ve formě úvěru ze stavebního spoření. Po šesti letech tedy smlouvu můžeme, ale nemusíme ukončit.

Pokud smlouvu o stavebním spoření po šesti letech neukončíme, můžeme spořit dál. Jediným omezením je cílová částka, kterou nesmíme přespořit. A v patrnosti musíme mít také stávající praxi stavebních spořitelen, které po šesti letech spoření zpravidla snižují úrokové sazby. Spoření po uplynutí šesti let tak bývá méně výhodné. Na druhou stranu, stavební spořitelny snižují nejen úročení vkladů, ale i úvěru ze stavebního spoření, takže pro případné zájemce o úvěr to nemusí být špatná zpráva. Nízká úroková sazba z úvěru, který je splácen deset až patnáct let je zpravidla důležitější, než úročení vkladů na několik měsíců.

Po šesti letech spoření tedy máme několik možností, co dělat dál. Připomínám, že se jedná o situaci, kdy majitel či majitelka smlouvy počítá s tím, že relativně brzy (za dva roky) bude potřebovat nejen naspořenou částku, ale i úvěr.

Nic neměnit a spořit dál na „staré“ smlouvě

Nejjednodušší a často také nejvýhodnější je nedělat nic. Přesněji řečeno: nic neměnit a pokračovat ve spoření na stávající smlouvě o stavebním spoření. Co tím získáme?

• Peníze se nám budou dál zhodnocovat díky úrokům i státní podpoře,
• budeme moci využít úvěr ze stavebního spoření s předem známou úrokovou sazbou, a
• v případě, že si původní záměr rozmyslíme, můžeme smlouvu kdykoli ukončit. Výpovědní lhůta je tři měsíce (někdy je možno dohodnou zkrácení), státní podpora nám zůstane.

Toto řešení má řadu pozitiv, je ale nutné zohlednit, případně zkontrolovat nastavení základních parametrů.

Úrokové sazby

Je možné, že nám stavební spořitelna sníží úročení vkladů. Pokud však současně sníží úročení budoucího úvěru ze stavebního spoření, může to být pro nás dokonce výhodné. Představme si například, že máme vklady úročené 2 % a úvěr ze stavebního spoření má sazbu 5 %. Po dobu šesti let jsou nám vklady úročeny dvěma procenty a pak nám spořitelna sníží úrok řekněme na 1 % a současně sníží úrok z úvěru z 5 % na 4 %. Vklad 400 tis. Kč se nám tedy bude úročit po dobu dvou let sazbou o jeden procentní bod nižší, zatímco úvěr ve výši 600 tis. Kč bude o jeden procentní bod levnější. Levnější úvěr nám tedy rychle vykompenzuje nižší úrokový výnos z vkladů.

Cílová částka

Dalším problémem může být cílová částka. Jestliže máme při cílové částce 500 tisíc korun naspořeno 400 tisíc, je na místě zvážit zvýšení cílové částky. Proč? Protože úvěr ze stavebního spoření může stavební spořitelna poskytnout pouze ve výši rozdílu mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. I kdybychom tedy dále nespořili, dosáhli bychom na úvěr maximálně 100 tis. Kč. Přirozeně záleží na tom, jakou cílovou částku jsme zvolili při uzavírání smlouvy před šesti lety a jak pilně jsme spořili. Pokud nám vychází úvěr příliš malý, je potřeba cílovou částku zvýšit.

Za zvýšení zaplatíme poplatek (obvykle jedno procento z rozdílu cílových částek po zvýšení a před zvýšením), což logicky nastoluje otázku zda zvýšit cílovou částku hned, nebo až v okamžiku, kdy začneme řešit úvěr. Zvýšení cílové částky je změna smlouvy, se kterou musí stavební spořitelna souhlasit. Z tohoto důvodu je jistější požádat o změnu cílové částky co nejdříve. Když nám stavební spořitelna nevyhoví, budeme mít čas přemýšlet o náhradním řešení. Kdybychom se o změnu cílové částky pokoušeli až po dvou letech, tedy těsně předtím než budeme úvěr potřebovat, mohli bychom se v případě odmítnutí dostat do nepříjemné situace.

Samozřejmě se může stát, že si zvýšíme cílovou částku, zaplatíme poplatek, a nakonec úvěr ze stavebního spoření nebudeme potřebovat. Rozmyslíme si koupi bytu, nebo nečekaně zlevní hypotéky a byt budeme financovat hypotékou. Včasné zvýšení cílové částky tedy znamená jistotu v budoucnu, ale za cenu zaplacení poplatku.

Nárok na úvěr ze stavebního spoření

Poslední, ale nikoli nedůležitou úvahou je spočítat si, kdy získáme na úvěr ze stavebního spoření nárok. Tady se zpravidla neobejdeme bez pomoci finančního poradce. Všechny stavební spořitelny požadují, aby měl žadatel na svém účtu naspořenou určitou částku, která se pohybuje mezi 25 % a 50 % (podle stavební spořitelny). Složitější je podmínka hodnotícího čísla. Postup výpočtu je popsán ve všeobecných obchodních podmínkách, nicméně většinou je vhodnější vyhledat odbornou pomoc.

Modrá pyramida stavební spořitelna u smluv uzavřených 4. dubna 2017 nebo později podmínku hodnotícího čísla nemá, ale na druhé straně dává klientům podstatně menší míru jistoty, že úvěr ze stavebního spoření dostanou. Buřinka (Stavební spořitelna České spořitelny) nedávno snížila podmínku hodnotícího čísla na nulu, tedy pro získání úvěru postačí libovolné hodnotící číslo. Pokud v budoucnu nedojde ke změně, je u této stavební spořitelny získání úvěru ze stavebního spoření nejjednodušší.

Uzavření nové smlouvy o stavebním spoření

Co když uzavřeme novou smlouvu o stavebním spoření a na ni převedeme celou naspořenou částku ze smlouvy staré? Hlavním problémem je, že na nové smlouvě poběží všechny lhůty znovu, od začátku. To znamená, že

• Úvěr ze stavebního spoření je možno získat nejdříve za dva roky od uzavření nové smlouvy
• a hodnotící číslo se začíná počítat znovu od nuly (to nemusí být problém v případě Modré pyramidy či Buřinky).
• Od začátku poběží šestiletá vázací lhůta, takže pokud bychom chtěli novou smlouvu ukončit bez úvěru ze stavebního spoření, museli bychom buď počkat dalších šest let, nebo se smířit se ztrátou státní podpory a pravděpodobně také s poplatkem za předčasné ukončení smlouvy.

Kromě toho zaplatíme znovu poplatek za uzavření smlouvy. Kdybychom pokračovali ve spoření na staré smlouvě, zaplatili bychom pouze poplatek za zvýšení cílové částky, zatímco u nové smlouvy by byl poplatek za celou novou cílovou částku.

Pokračovat ve spoření na staré smlouvě je obvykle výhodnější

Z výše uvedených skutečností je zřejmé, že v případě, kdy chci během relativně krátké doby žádat o úvěr, není obvykle výhodné převádět naspořenou částku na novou smlouvu. Proč ten důraz na slovo obvykle? Inu proto, že vždy záleží na konkrétní nabídce. Stavební spořitelny například často nabízejí uzavření nové smlouvy bez poplatku a pak jedna z nevýhod takového postupu padá. Nebo ještě nejsme zcela rozhodnuti, zda budeme úvěr potřebovat. Vždy záleží na situaci a preferencích, které máme.

Autor: Petr Kielar