Hit stavebních spořitelen: úvěry na družstevní bydlení

Každý, kdo si chce pořídit družstevní byt, na tento problém narazí. Družstevní byty sice bývají levnější, než byty v osobním vlastnictví, ale i přesto se jejich ceny počítají v milionech. Takovou částku má k dispozici málokdo a hypotéka zpravidla nepřichází do úvahy. Tři z pěti stavebních spořitelen však nabízejí speciální úvěry určené právě pro financování družstevního bydlení. Bez zajištění nemovitostí nám půjčí až 3,5 mil. korun a doba splatnosti může být až 25 let.

Pro hypotéku je potřebná vlastní nemovitost

Pro financování bydlení se často používá úvěr zajištěný zástavním právem k nemovitosti, čili hypotéka. Zastavená nemovitost snižuje věřiteli jeho riziko a díky tomu není problém získat úvěr o objemu několika milionů korun, které můžeme splácet až třicet let. U družstevních bytů si však nekupujeme vlastní byt, ale pouze členský podíl v bytovém družstvu, vlastníkem bytu je družstvo. Členové družstva mají právo v bytech družstva bydlet, nemohou je ale použít jako zástavu bance, protože jim nepatří.

Když chceme financovat pořízení družstevního bytu, který nebude převeden do osobního vlastnictví, máme dvě možnosti: ti, kdo mohou bance nabídnout do zástavy jinou nemovitost, mohou využít hypotéku. Většina zájemců o družstevní bydlení však takovou možnost nemá a proto se musí volit druhou možnost a poohlédnout po úvěru, který není zajištěný zástavním právem k nemovitosti.

Úvěry bez zajištění

Úvěry, které nejsou zajištěné nemovitostí, znamenají pro banku vyšší riziko, a proto mívají řadu omezení. Jsou dražší (mají vyšší úrokovou sazbu), a mívají omezenou jak výši úvěru, tak i dobu splatnosti. Stavební spořitelny se však s riziky dokázaly vcelku dobře vypořádat a dnes nabízejí nezajištěné úvěry, které se v mnoha ohledech vyrovnají hypotékám. To platí především pro úvěry určené k financování družstevního bydlení.

Oslovil jsem jednotlivé stavební spořitelny s otázkou, jaké úvěry u nich mohou získat zájemci o družstevní byt. Zajímavá je především maximální výše úvěru a doba splatnosti. To jsou totiž nejčastější úskalí. Pokud nám banka neposkytne dostatečně vysoký úvěr, aby postačoval k pořízení bytu, nebo pokud nemůžeme splátky rozložit do dostatečně dlouhého období, nemá smysl ptát se ani na úrokovou sazbu.

Jak vidno, tři z pěti stavebních spořitelen mají pro financování bydlení speciální podmínky. A že jsou to podmínky zajímavé, je vidět na první pohled. Nejvyšší úvěr na družstevní byt bez zajištění nemovitostí nám poskytne Buřinka, a to rovných 3,5 milionu korun. MONETA a Raiffeisen mají maximální limit nižší, ale zato můžeme jejich úvěry splácet celých 25 let.

Podívejme se proto blíže na tyto tři stavební spořitelny, které pro družstevní bydlení vytvořily speciální produkty. Bude nás zajímat ještě jedna věc: kolik to stojí, čili jaká je cena úvěru.

Samotná úroková sazba nemá u překlenovacího úvěru velkou vypovídací hodnotu. Výsledek je totiž ovlivněn nejen úročením samotného překlenovacího úvěru, ale i souvisejícím tarifem stavebního spoření, o poplatcích nemluvě. Proto je porovnání provedeno výpočtem modelového úvěru ve výši 2 mil. Kč, který bude splácen pravidelnými měsíčními splátkami ve výši 14 000 Kč. Rozhodující je počet splátek, případně čistá úroková sazba, která zahrnuje veškeré platby, úroky a poplatky.

MONETA a její ProBydlení

Ze srovnání vychází jako nejlevnější nabídka MONETY. Její úvěr na družstevní bydlení je splacen téměř o deset měsíců dříve, než druhý v pořadí, což je překlenovací úvěr od Buřinky. MONETA garantuje úrokovou sazbu pevnou po celou dobu splácení, což je dnes, v období stále ještě nízkých úrokových sazeb, jednoznačná výhoda.

Maximální výše úvěru na družstevní bydlení od MONETY je 2,5 mil. Kč, přičemž pokud úvěr přesáhne 1 mil. Kč, musí být dlužníky alespoň dvě osoby. Maximální doba splatnosti je 25 let.

Úvěr od Buřinky

Buřinka nabízí pro financování družstevního bydlení nejvyšší částku: až 3,5 mil. Kč. Pokud však výše úvěru překročí 2,5 mil. Kč, musí být dlužníky alespoň dvě osoby. Maximální doba splatnosti je 20 let.

Buřinka nabízí jak pevnou úrokovou sazbu po celou dobu splatnosti, tak i tříletou fixaci. Z tabulky je patrné, že pevná úroková sazba vychází podstatně dráž. Zatímco úvěr s tříletou fixací úrokové sazby je cenově na druhém místě, varianta s pevnou úrokovou sazbou je až na posledním místě. Je to dáno tím, že pevná úroková sazba znamená pro stavební spořitelnu vyšší úrokové riziko, které si nechá zaplatit. O to více je pozoruhodná nabídka MONETY, která vychází jako nejlevnější, a to i při pevné úrokové sazbě.

Družstevní bydlení od Raiffeisenky

Raiffeisen stavební spořitelna představila speciální tarif pro družstevní bydlení teprve nedávno. Pravda, již dříve měly úvěry určené pro financování družstevního bydlení určitá zvýhodnění (vyšší povolený objem), ale od letošního března mají dokonce speciální tarif stavebního spoření se vším, co k tomu patří.

RSTS dnes nabízí překlenovací úvěr na družstevní bydlení až do výše 2 mil. Kč se splatností až 25 let. Úroková sazba může být sjednána na 3 nebo 5 let, přičemž cena (úroková sazba) je dnes pro obě fixace shodná.

Pevnou úrokovou sazbu Raiffeisenka nenabízí, ale přesto je zde pro dlužníky poměrně dobrá ochrana před změnou úrokové sazby. RSTS totiž nabízí klasické překlenovací úvěry, u kterých je samotný překlenovací úvěr po určité době splacen úvěrem ze stavebního spoření, který má pevnou úrokovou sazbu. Sazbu může změnit pouze samotný překlenovací úvěr, který je splácen v první fázi.

Skutečnost, že Raiffeisen stavební spořitelna nabízí klasické překlenovací úvěry má pro klienty ještě jednu výhodu: můžeme totiž nezávisle volit výšku takzvaného „dospořování“ v první fázi překlenovacího úvěru a výši splátky úvěru ze stavebního spoření ve fázi druhé. Díky tomu může být celková výše splátky v obou fázích splácení rozdílná.

Podmínky dříve nemyslitelné

Zdá se, že stavební spořitelny nacházejí další místo na trhu kde mohou nabídnout něco, co bychom jinde obtížně hledali. Zároveň je v tomto specifickém segmentu patrný konkurenční boj, ze kterého profitují klienti. Nabídky úvěrů pro financování družstevního bydlení doznaly v posledních měsících několika změn a nelze vyloučit, že přijdou další.

Nejlevnější úvěr na družstevní bydlení nabízí MONETA stavební spořitelna, v modelovém příkladu vychází čistá úroková sazba 3,892 %. Nejvyšší objem poskytne Buřinka, která nám bez zajištění nemovitostí půjčí až 3,5 mil. Kč. A úvěr s nejdelší dobou splatnosti dostaneme u Raiffeisen stavební spořitelny a MONETY. V obou případech můžeme úvěr splácet až 25 let.

Přitom před několika lety byl milionový úvěr bez zajištění nemovitostí z říše snů. Stavební spořitelny si zjevně vyzkoušely, že úvěry na bydlení jsou spojeny s poměrně nízkým rizikem a díky tomu si troufají nabízet tak vysoké částky.

Na druhou stranu je třeba upozornit, že maximální výši úvěru nezíská každý. Banky si musí u svých klientů ověřovat jejich schopnost úvěr splácet a pokud je nepřesvědčíme o své spolehlivosti, nemusíme úvěr získat, nebo se musíme spokojit s menším objemem úvěru.

Autor: Petr Kielar