Jak na nákup nemovitosti na úvěr

Při koupi nemovitosti na úvěr je nutno dát do souladu požadavky prodávajícího a možnosti kupujícího. To nemusí být vždy jednoduché. Prodávající chce své peníze co nejdříve, zatímco kupující musí vyčkat, až mu banka schválí úvěr. To může vést ke stresovým situacím, a někdy i ke ztrátě příležitost, když prodávající dá přednost kupci, který je schopen zaplatit rychleji. Velkou pomocí může být předběžný odhad našich možností k získání úvěru, nebo ještě lépe předběžné schválení úvěru. Řada bank a stavebních spořitelen takové služby nabízí. Často jsou zdarma a je dobré o nich vědět.

Jak začít?

Asi každého napadne, že není dobré nejprve podepsat smlouvu o koupi domu a teprve poté začít shánět úvěr. Ne každý je schopen odhadnout, jak velký úvěr bude schopen splácet, nemluvě o tom, že samotné vyřízení úvěru zabere nějakou dobu. Ještě předtím, než začneme vybírat konkrétní nemovitost je dobré ujasnit si, jak velký úvěr nám banka nebo stavební spořitelna bude ochotna poskytnout. Je také dobré zajímat se o to, jaké podklady a dokumenty budeme muset předložit. A úplně nejlepší je získat od banky příslib poskytnutí úvěru ještě předtím, než si vybereme konkrétní nabídku domu nebo bytu.

Jak odhadnout, kolik nám banka půjčí?

Prvotní hrubý odhad si můžeme udělat sami. K tomu nám stačí odhadnout, kolik budeme schopni měsíčně splácet. A pak pomocí jednoduchého úvěrového kalkulátoru spočítáme, na jak vysoký úvěr nám to vystačí.

Přitom mějme na paměti, že se jedná skutečně pouze o hrubý odhad. Banky bývají při hodnocení spíše přísnější. Také budeme těžko někoho přesvědčovat o tom, že z příjmu 30 000 Kč měsíčně budeme dávat na splátky 25 000 a ze zbytku uživíme čtyřčlennou rodinu. Nevyplatí se ani přehánět dobu splatnosti. Obecně platí, že doba splatnosti by neměla překročit 30 let a úvěr by měl být splacen dříve, než dlužník dosáhne důchodového věku.

Přesnější odhad v bance nebo u finančního poradce

Náš vlastní odhad popsaný výše je rychlý, bohužel ne přesný. Vystačíme s ním v první fázi, kdy se rozhodujeme jestli si koupíme malý levný byt, nebo zda budeme mít dost prostředků na dům se zahradou a bazénem. Ale dříve nebo později budeme potřebovat přesnější odhad.

Ten získáme buď u finančního poradce, nebo přímo v bance. Výhodou finančního poradce je, že má přehled o podmínkách více bank a stavebních spořitelen, takže nám může ušetřit hodně času, který bychom jinak strávili návštěvami jednotlivých bank a opakovaným vysvětlováním našich požadavků. V každém případě je nutné, aby byly naše předběžné představy konfrontovány s konkrétními požadavky poskytovatele úvěru. Každá banka má své vlastní postupy a výše úvěru, který nám jednotlivé banky poskytnou, se může hodně lišit.

Finanční poradce nebo banka nám také podrobně vysvětlí, jaké dokumenty bude potřeba pro schválení úvěru dodat a jak dlouho může trvat vyřízení úvěru. S těmito znalostmi již můžeme vyrazit na obhlídku nemovitosti. Ale pokud chceme mít více jistoty, můžeme u některých bank požádat o předběžné schválení úvěru.

Předběžné schválení úvěru

I když jsme si s bankou vyjasnili základní podmínky úvěru, vlastní schválení může nějakou dobu trvat. A vždy se může něco zkomplikovat. Na jedné straně po nás bude prodávající požadovat ve sjednané lhůtě úhradu kupní ceny, na straně druhé nemůžeme dost dobře ovlivnit, kdy nám banky úvěr schválí a vyplatí. Že tak mohou vzniknout nepříjemné situace, je nabíledni.

Naštěstí některé banky a stavební spořitelny nabízejí předběžné schválení úvěru. Znamená to, že si od nás vyžádají všechny potřebné dokumenty, přirozeně kromě těch, které se týkají kupovaného objektu. Banka pak posoudí naše možnosti a závazně přislíbí poskytnout úvěr ve stanovené výši, pokud dodáme potřebné doklady k objektu, který budeme kupovat.

S takovýmto příslibem pak můžeme v klidu vybírat nemovitost s vědomím, že výplata úvěru bude mnohem rychlejší a s minimem neočekávaných administrativních problémů.

Na co si dát pozor?

U předběžně schválených úvěrů je potřeba sledovat některé důležité parametry.

Lhůta pro čerpání

U předběžně schváleného úvěru máme od banky vymezenou dobu na vyhledání vhodné nemovitosti. Tato doba bývá přiměřeně dlouhá, zpravidla jeden rok. S tím je potřeba počítat, protože nedodržení lhůty může znamenat nutnost opětovného posouzení celého případu případně poplatky, v krajním případě odřeknutí příslibu poskytnout úvěr.

Poplatky za nedočerpání úvěru

U takto předem schválených úvěrů zpravidla nevíme, jak velkou částku budeme nakonec potřebovat. Bylo by velmi nepříjemné, kdybychom po několika měsících hledání zjistili, že nám přislíbený úvěr nestačí a že budeme potřebovat více peněz, než jsme si naplánovali. Na druhé straně není dobré výši úvěru ani přehánět. Když si necháme předběžně schválit vysoký úvěr a nakonec z něj využijeme jen malou část, je to pro banku nevýhodné a může za nedočerpání úvěru žádat určitý poplatek. Tyto poplatky jsou u každé banky jiné a je dobré se s nimi předem seznámit.

Které stavební spořitelny to umí?

Předběžné schválení úvěru nabízí ČSOB Stavební spořitelna, Modrá pyramida a Buřinka. Dobrá zpráva je, že při standardním průběhu tyto spořitelny nežádají za předběžné schválení úvěru žádné poplatky navíc, i úroková sazba je stejná, jako u běžného úvěru. Poplatky nastupují až v případě, kdy není úvěr zcela vyčerpán. Je to tedy skutečně služba zdarma, která nám může ušetřit hodně starostí a nervů.

Autor: Petr Kielar