Jaký potřebujete příjem pro získání hypotéky podle České národní banky?

Česká národní banka zveřejnila nové doporučení bankám, jak mají poskytovat hypotéční úvěry. Již nějakou dobu platí limit LTV, podle kterého by banky mělo poskytovat úvěry jen do výše 80 % zastavené nemovitosti a od 1. října letošního roku přibudou dvě nová omezení. Celková výše všech dluhů klienta by neměla překročit devítinásobek jeho čistého ročního příjmu, ze kterého by měl na splátky vydat nejvýše 45 %.

Kalkulátor maximální výše úvěru podle ČNB

Co přesně nové doporučení obsahuje?

Nové doporučení obsahuje limity, které by měly banky sledovat při poskytování nových úvěrů fyzickým osobám, které jsou zajištěny nemovitostí určenou k bydlení. Týká se tedy jak klasických hypoték, tak i některých úvěrů stavebních spořitelen. I ty totiž mohou být zajištěny nemovitostí. Banky by měly před poskytnutím nových úvěrů ověřovat, zda jsou dodrženy doporučené limity LTV, DTI a DSTI. Co tyto zkratky znamenají a jaký mají význam?

LTV – Loan To Value

Ukazatel LTV je asi nejznámější. To proto, že podle něj se banky již řídí a objevuje se i v podmínkách některých úvěrů. LTV je podíl výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. Již dnes platí, že hodnota LTV by neměla překročit 80 % hodnoty zastavené nemovitosti. Ve výjimečných případech může dosáhnout až 90 %, ale takových výjimek mohou banky schválit pouze omezené množství. Toto pravidlo se nemění a bude platit i po prvním říjnu.

Ukazatel LTV je velmi praktický, protože jeho dodržování umožňuje snížit riziko z několika různých pohledů. Především platí, že pokud byl žadatel o úvěr schopen nastřádat 20 % ceny pořizované nemovitosti, je pravděpodobné, že bude schopen také splatit úvěr ve výši zbývajících 80 %. Přinejmenším je to pravděpodobnější, než když žadatel o úvěr nemá naspořeno nic. Tato úvaha nicméně předpokládá, že oněch dvacet procent bude mít klient skutečně naspořeno, a že si je žadatel neobstará další půjčkou. Toto možné obcházení je ostatně v doporučení ČNB výslovně zapovězeno.

Druhý pohled na účinnost ukazatele LTV je motivační. Ten, kdo do projektu vložil určitou část vlastních peněz se nepochybně bude snažit splatit úvěr usilovněji než člověk, který se na financování vlastními penězi nepodílel vůbec.

A třetí úhel pohledu se týká případů, kdy vše selže, dlužník není schopen půjčku splácet a dojde k prodeji zastavené nemovitosti. Může se přihodit řada neočekávaných událostí které způsobí, že se dům či byt prodá za cenu nižší než bylo původně předpokládáno. Cena nemovitosti může neočekávaně klesnout, výnos z prodeje může být nižší i vinou nuceného prodeje v časové tísni. I pro tyto případy je pro všechny zúčastněné bezpečnější, když je výše úvěru nižší, než odhadovaná cena nemovitosti.

DTI – Debt To Income

Druhým ukazatelem je DTI, což je poměr výše všech úvěrů klienta k jeho průměrnému čistému ročnímu příjmu. Tato hodnota by neměla překročit hodnotu 9. Jinými slovy: člověk by neměl dlužit více, než vydělá za 9 let. Tento ukazatel by měl klienty chránit před předlužením.

DSTI – Debt Service To Income

Třetím omezujícím faktorem je limit DSTI, což je podíl sumy výdajů na splácení všech úvěrů dlužníka k jeho průměrným čistým příjmům. Hodnota DSTI by neměla překročit 45 %, neboli klient by neměl na splácení svých dluhů vydat více než 45 % svých čistých příjmů.

Problémem ukazatelů DTI a DSTI je stanovení jejich hodnoty. Nezohledňuje (a ani zohledňovat nemůže) životní náklady klienta, které závisejí na řadě okolností a které významně ovlivní částku, kterou je klient schopen splácet. ČNB si je tohoto nedostatku vědoma a ponechává bankám určitý (byť malý) manévrovací prostor. V „odůvodněných případech“ může banka tyto limity překročit, musí však zdokumentovat, že klient bude úvěr splácet s „vysokou pravděpodobností“. Takových výjimečných případů smí mít každá banka nejvýše 5 %.

Na druhé straně však ČNB doporučuje bankám postupovat „obzvláště obezřetně“ v případech, kdy se hodnoty DTI a DSTI blíží k hraničním hodnotám. Konkrétně pokud DTI překročí hodnotu 8 a DSTI je vyšší než 40 %. Takovou kombinaci považuje ČNB za rizikovou a banky by podobné žadatele o úvěr měly prověřovat obzvlášť důkladně.

Banka musí klienta prověřit i když splňuje limity ČNB

Žádná banka se však nemůže spolehnout pouze na limity stanovené centrální bankou. Banka totiž inkasuje nejen zisk z poskytnutého úvěru, ale nese také náklady spojené s případnou ztrátou, pokud úvěr nebude splácen. Při schvalování úvěru tedy bude dlužník procházet dvojím sítem.

Prvním sítem jsou limity ČNB stanovené univerzálně pro všechny, bez ohledu na zaměstnání, věk či bydliště klienta. Tyto skutečnosti, které významně ovlivňují schopnost žadatele splácet úvěr může zohlednit síto druhé, které nastavuje banka. Banky mají vyvinuté systémy hodnocení klientů které berou v potaz řadu nejrůznějších faktorů a umí s vysokou spolehlivostí odhadnout jejich možnosti. Bohužel, pokud žádost neprojde limity ČNB, má banka velmi omezené možnosti takový úvěr schválit.

Jak vysoký úvěr můžete získat?

Pro výpočet maximální výše úvěru podle nového doporučení ČNB jsem připravil jednoduchý kalkulátor. Stačí zadat čistý měsíční příjem, hodnotu nemovitosti a přibližné parametry vašeho úvěru, a okamžitě vidíte, jaký nejvyšší úvěr vám může být poskytnut. Navíc se zobrazí informace o tom, který z parametrů vám brání získat vyšší úvěr a zda je možné s tím něco dělat. V některých případech je totiž možné navýšit úvěr například prodloužením doby splatnosti.

Například při čistém měsíčním příjmu 25 000 Kč je maximální dosažitelný úvěr 2,7 mil. Kč. Nutným předpokladem je však hodnota nemovitosti alespoň 3 mil. Kč a rozložení splátek na nejdelší možnou dobu 30 let. I tak je úvěr na hranici povolených limitů a podobných úvěrů smí banka poskytnout pouze omezené množství. Proto je pravděpodobné, že při podobné konstelaci by banka požadovala vyšší úrokovou sazbu, nebo by úvěr rovnou zamítla. Z pohledu ČNB by „bezpečná“ výše úvěru byla 2,5 mil. Kč.

Tento výpočet platí pro úrokovou sazbu úvěru 2,5 %. Při vyšší úrokové sazbě bude splátka úvěru vyšší a tím by se snížila také hranice dosažitelného úvěru.

Kalkulátor maximální výše úvěru podle ČNB

Autor: Petr Kielar