Splácení hypotéky stavebním spořením pro náročné

Téma dnešního článku vychází z jednoho konkrétního dotazu. Tazatel uvažuje o částečném splacení hypotéky stavebním spořením. Napsal jsem k tomu poměrně dlouhou odpověď a přesto mám pocit, že jsem hodně věcí napsal hodně stručně. Je to však zajímavá situace, navíc v dnešní době poměrně častá. Proto se k tématu vracím tímto článkem v obecnější rovině.

Mimořádná splátka hypotéky

Úroková sazba hypotéky je obvykle sjednána a fixována na určitou omezenou dobu. Poté se sazba může změnit, ale dlužník má právo v takovém okamžiku provést mimořádnou splátku a úvěr zčásti nebo i zcela splatit. Přitom není důležité, jestli je nově nabízená sazba vyšší nebo nižší.

Tato skutečnost je obecně známá a lidé kteří žádají o hypotéku toho využívají. Doba fixace bývá volena nejen s ohledem na vývoj úrokových sazeb, ale i na to, jak budoucí dlužník předvídá své možnosti v budoucnu část dluhu splatit podobnou mimořádnou splátkou.

Spoříme si stranou

Rozumný dlužník počítá s tím, že po časech dobrých mohou přijít období svízelná a proto si bere pouze takový úvěr, na jehož splácení jeho příjmy stačí s určitou rezervou. Tuto rezervu je možno dávat stranou a když nabude určité velikosti, použít ke snížení dluhu. Rezervní peníze je možno použít v situaci, kdy se neočekávaně sníží příjmy dlužníka (ztráta zaměstnání, nemoc) a splátky hypotéky je nutno dodat včas. Rezerva přijde vhod i tehdy, když jsou příjmy sice stabilní, ale vzniknou nečekané výdaje (porucha či odcizení auta, živelná pohroma a podobně).

Viděno pouze z úzkého finančního pohledu je spoření stranou obvykle nevýhodné. Kdybych si namísto toho sjednali vyšší splátku hypotéky, splatili bychom dříve dluh a ušetřili bychom na úrocích. Ale neměli bychom rezervu pro případ nouze. Tato finanční újma je cenou kterou platíme za jistotu, že nás nečekaná událost nepostaví do neřešitelné situace. Výše této ceny závisí na úrokových sazbách. Když je hypotéka úročená třemi procenty a  stranou si spoříme na účtu úročeném jedním procentem, proděláváme dvě procenta. Kdybychom však zhodnocení našich úspor bylo vyšší, než úroková míra hypotéky, mohli bychom na tom dokonce vydělat.

Spoříme si stranou se stavebním spořením

Stavební spoření je známé tím, že díky státní podpoře nabízí nadprůměrné zhodnocení vkladů. Díky tomu se tvorba rezervy může stát dokonce výdělečnou. Stavební spoření dnes nabízí zhodnocení vkladů kolem 3,5 % (do výpočtu je nutno zahrnout veškeré poplatky a daně). Jestliže máme hypotéku úročenou 3 % p. a., můžeme být tvorba rezervy dokonce zisková.

Ukažme si to na příkladu. Mějme hypotéku na 1 mil. Kč se splatností 20 let. Při úrokové sazbě 3 % bude měsíční splátka 5 546 Kč. Sazba je fixovaná na 6 let, v tomto termínu si tedy můžeme naplánovat mimořádnou splátku. Naše příjmy jsou totiž takové, že když uhradíme splátku hypotéky i všechny běžné náklady, zbude nám každý měsíc 1700 Kč, které si můžeme střádat.

Uzavřeme tedy smlouvu o stavebním spoření, na kterou budeme měsíčně posílat 1700 Kč. Po šesti letech si naspoříme 136 012 Kč, které můžeme použít jako mimořádnou splátku. Po šesti letech bude z milionové hypotéky zbývat 760 040 Kč, po provedení mimořádné splátky ze stavebního spoření zbude 626 115 Kč.

Pro srovnání: kdybychom těch 1700 Kč měsíčně nespořili stranou, ale použili jako splátku hypotéky, spláceli bychom 7 246 Kč měsíčně (5 546 + 1 700) a po šesti letech by zbývalo splatit 626 115 Kč. Zbývající dluh by byl o 2 187 Kč vyšší, než v případě „spoření stranou“.

Vyplatí se to? Přijde na to. Nezapomínejme, že rezerva na účtu stavebního spoření není okamžitě přístupná. Je zde tříměsíční výpovědní lhůta a není možno vybrat pouze část peněz. Je nutno ukončit celou smlouvu, a to v našem případě znamená ztrátu státní podporyDle zákona o stavebním spoření při ukončení smlouvy během prvních šesti let spoření zaniká nárok na výplatu státní podpory a obvykle také poplatek za předčasné ukončení smlouvyTento poplatek bývá přibližně 1 % cílové částky, v našem případě tedy 1400 Kč..

Na druhé straně: pokud je tato rezerva skutečně jen pro pocit jistoty a kromě stavebního spoření máme někde uloženou dostatečně vysokou a dobře přístupnou částku, jedná se o vhodný způsob, jak výhodně diverzifikovat naše vklady.

Úvěr ze stavebního spoření, aneb vyšší dívčí

Stavební spoření nabízí nejen výhodné zhodnocení vkladů, ale také úvěr ze stavebního spoření. A zde se nabízí další využití stavebního spoření při splácení hypotéky. Úvěr ze stavebního spoření má jednu příjemnou vlastnost: jeho úroková sazba je pevná po celou dobu (tedy až do úplného splacení úvěru) a je sjednaná již v okamžiku uzavření smlouvy o stavebním spoření. Navíc, stavební spořitelna nemůže nasadit úrokovou sazbu úvěru ze stavebního spoření příliš vysoko. Ze zákona totiž může být nejvýše o tři procentní body vyšší, než úroková sazba, kterou jsou úročeny vklady na účtu stavebního spoření. Pokud nám stavební spořitelna úročí vklady jedním procentem, smí být úroková sazba úvěru ze stavebního spoření nejvýše 4 %.

Jak se to dá využít? Můžeme si smlouvu o stavebním spoření nastavit tak, abychom v okamžiku refixace hypotéky měli nárok na úvěr ze stavebního spoření. Tím budeme mít našetřenou nějakou částku na účtu stavebního spoření a navíc budeme mít v záloze úvěr ze stavebního spoření za předem známou sazbu. Pokud by při refixaci byly úrokové sazby hypoték vysoké, můžeme pro mimořádnou splátku využít nejen naspořenou částku, ale také úvěr ze stavebního spoření. Tímto způsobem nás může stavební spoření ochránit proti úrokovému riziku.

Pro příklad jsem vybral tarif Hypo U-173 Raiffeisen stavební spořitelny. Ten totiž nabízí velmi nízké úročení vkladů (jen 0,1 %), což je v daném případě výhoda. Úvěr ze stavebního spoření má díky tomu příjemnou sazbu 2,99 %. Ostatní parametry ponecháme stejné, jako u předešlého příkladu: tedy hypotéka na 1 mil. Kč se splatností 20 let a úrokovou sazbou 3 %. Jak bude vypadat situace po šesti letech?

V důsledku nižší úrokové sazby bude na účtu stavebního spoření naspořeno o něco méně (128 715 Kč). K tomu však budeme mít nárok na úvěr ze stavebního spoření ve výši 151 285 Kč s již zmíněnou sazbou 2,99 %. Když budou v době refixace úrokové sazby hypoték vysoké, využijeme úvěr ze stavebního spoření a alespoň část dluhu převedeme na levnější úvěr ze stavebního spoření. Pro názornost jsem celou mimořádná splátku rozfázoval v následující tabulce do dvou kroků: nejprve se vyplatí naspořená částka a poté je jako mimořádná splátka použit i úvěr ze stavebního spoření. V praxi však oba převody mohou proběhnout současně.

Z potenciálně drahé hypotéky se tak ukrojí část, která bude úročena sazbou 2,99 %.

Leckoho možná správně napadne, proč zůstávat na polovině cesty? Pokud bude úvěr ze stavebního spoření výhodnější než hypotéka, vyplatí se nahradit celou zbývající část hypotéky úvěrem ze stavebního spoření! Ano, je to možné, ale pro získání úvěru ze stavebního spoření je třeba splnit několik podmínek. A pokud budeme spořit „jen“ 1700 Kč měsíčně, vyšší úvěr ze stavebního spoření nezískáme. Správné nastavení parametrů je v tomto případě mnohem složitější a bez zkušeného finančního poradce se neobejdeme.

V zásadě se nabízí několik variant, jaké parametry stavebního spoření zvolit, v závislosti na konkrétní situaci. Já jsem zvolil tarif, který nabízel nízkou úrokovou sazbu z úvěru ze stavebního spoření a díky tomu i nízké úročení vkladů. Je vidět, že naspořená částka je podstatně nižší, než v předchozím příkladu, který byl nastaven na co nejvyšší zhodnocení vkladů. To je vhodné v situaci, kdy s vysokou pravděpodobností očekáváme růst úrokových sazeb a využití úvěru ze stavebního spoření považujeme za téměř jisté.

Můžeme však zvolit i jinou strategii a vybrat si tarif stavebního spoření s vysokým úročením vkladů a tím i dražším úvěrem ze stavebního spoření. To se vyplatí, pokud nepředpokládáme strmý růst úrokových sazeb hypoték a počítáme spíše s tím, že pro mimořádnou splátku použijeme pouze naspořenou částku (která bude díky výhodnějšímu úročení vyšší). Úvěr ze stavebního spoření budeme mít jen pro jistotu, kdyby se naše předpoklady nesplnily a hypotéky přes naše očekávání podražily.

Na co si dát pozor?

Výše popsané schema obsahuje řadu parametrů, které je třeba zvážit. Nastavení některých je jasné a dá se spočítat, ale některé nastavení závisí na osobních preferencích (jaké chci podstoupit riziko změny úrokových sazeb?) nebo obtížně kvantifikovatelných parametrech (jaká je pravděpodobnost růstu úrokových sazeb?). Důležité jsou zejména následující body:

• Výše úrokové sazby vkladů i úvěru ze stavebního spoření. Vyšší úročení vkladů znamená dražší úvěr ze stavebního spoření a naopak.
• Výše úvěru ze stavebního spoření. Ta je dána rozdílem mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. Pro získání úvěru ze stavebního spoření je nutno naspořit 25 – 50 % cílové částky, takže samotný úvěr může být 50 – 75 % cílové částky.
• Dosažitelnost úvěru ze stavebního spoření (podmínky pro přidělení), zde hraje klíčovou roli podmínka hodnotícího čísla (s výjimkou Modré pyramidy, která tuto podmínku nemá).
• Výše splátky úvěru ze stavebního spoření. Vhodná je co nejnižší splátka, protože stavební spořitelny (s výjimkou Modré pyramidy) umožňují úvěr ze stavebního spoření splácet vyššími než sjednanými splátkami a bez sankcí.

Je vidět, že hypotéku a stavební spoření je možné různými způsoby kombinovat. Není to však pro každého. Zatímco jedni jsou nadšeni možnostmi, které spojení více produktů přináší, jiné odrazuje složitost, která je s tím nutně spojena. Je proto na každém, jak si vybere.

Autor: Petr Kielar