Úvěr od Lišky má sazbu 4,5 % a splatnost tři roky

Dnes se podíváme, jaké úvěry ze stavebního spoření nabízí ČSOB Stavební spořitelna, zkráceně Liška. Úvěry ze stavebního spoření jsou dnes velmi zajímavé díky svým úrokovým sazbám. V situaci, kdy se sazby hypoték pohybují mezi 6 % až 7 % jsou úrokové sazby úvěrů ze stavebního spoření z říše snů. ČSOBS nabízí v tarifu Trend Sořicí úvěr se sazbou 4,5 %. Jeho hlavní nevýhodou je extrémně vysoká splátka, tedy krátká doba splatnosti.

Úvěr ze stavebního spoření

Stavební spoření bylo donedávna vnímáno jen jako spoření se státní podporou. Po určité době spoření však získáme možnost čerpat úvěr ze stavebního spoření se zajímavou úrokovou sazbou. V okamžiku kdy splníme podmínky stavební spořitelny můžeme ukončit spoření a čerpat úvěr. Když o úvěr nemáme zájem, můžeme pokračovat ve spoření.

Podle zákona je čekací doba na úvěr ze stavebního spoření nejméně dva roky. Proto je stavební spoření zajímavé pro ty, kdo si mohou financování bydlení naplánovat s dostatečným předstihem.

Tarify ČSOB Stavební spořitelny

ČSOBS má sice v nabídce celkem pět tarifů, ale pro úvěr ze stavebního spoření je použitelný jen jeden, a to Trend Spořicí. Důvod je prostý: ostatní tarify jsou dostupné pouze klientům, kteří žádají o překlenovací úvěr. Úrokové sazby všech tarifů jsou shodné, takže na první pohled to vypadá, že nás nemožnost výběru nemusí trápit. Dokonce je patrné, že splnění podmínek pro přidělení bude v tarifu Trend Spořicí velmi snadné (stačí naspořit 15 % cílové částky a hodnotící číselný faktor je 170, což je velmi příznivé). Bohužel toto vše je vyváženo extrémně vysokou splátkou úvěru ze stavebního spoření: 2,5 % cílové částky. Výše splátky je důvodem, proč je Trend Spořicí použitelný pro úvěry ze stavebního spoření jen ve velmi specifických případech.

Úrokové sazby tarifu Trend Spořicí

ČSOBS úročí vklady základní úrokovou sazbou 1,5 %. Když pravidelně spoříme alespoň 6 let a nečerpáme úvěr ze stavebního spoření, můžeme k tomu získat úrokový bonus +1,0 %. Máme-li však zájem o úvěr, tento úrokový bonus nezískáme. Musíme se tedy spokojit se základním úročením.

Úvěr ze stavebního spoření má úrokovou sazbu 4,5 %. ČSOBS tedy plně využívá maximální zákonem povolenou tříprocentní úrokovou marži.

Podmínky pro přidělení a čekací doba na úvěr

ČSOB Stavební spořitelna má klasické podmínky pro přidělení. V rozhodný den (čili 3 měsíce před případným přidělením) musí smlouva splnit následující podmínky:

1. smlouva musí být v platnosti alespoň 21 měsíců (tato podmínka vyplývá ze zákona o stavebním spoření),
2. na účtu stavebního spoření musí být naspořeno alespoň 15 % cílové částky, a 
3. hodnotící číslo musí dosáhnout stanovené hodnoty, nejméně však 64.

Hodnotící číslo počítá ČSOBS z úroků (tedy velmi přesně) a ponechává si možnost stanovit jeho hodnotu, kterou musíme pro přidělení úvěru dosáhnout. Podle smlouvy má spořitelna právo cílové hodnotící číslo změnit kdykoli, nicméně od založení této stavební spořitelny zůstává na hodnotě 64.

Přidělovací proces

Přidělovací proces ČSOBS je standardní. Stavební spořitelna na konci každého měsíce zjistí, které smlouvy splnily podmínky pro přidělení. Majitelé těchto smluv jsou následně informováni o možnosti získat úvěr. Když vyjádříme souhlas s přidělením do konce měsíce, který předchází měsíci přidělení (tj. do dvou měsíců od rozhodného dne), bude úvěr přidělen tři měsíce po rozhodném dnu (tedy po dnu, kdy byly zjišťovány podmínky pro přidělení). Nárok na úvěr ze stavebního spoření však můžeme vznést také kdykoli později.

Splácení úvěru ze stavebního spoření

Výše splátky je Achillovou patou tarifu Trend Spořicí. Technicky je tento tarif naprosto v pořádku. Má velmi příznivé podmínky pro získání úvěru. Pro přidělení stačí naspořit pouhých 15 % cílové částky. Hodnotící číselný faktor, který přímo ovlivňuje hodnotící číslo, je 170. To je velmi mnoho a naznačuje to, že Trend Spořicí je velmi rychlý tarif Rychlý tarif znamená, že má krátkou čekací dobu na úvěr, s tím je zpravidla spojená i kratší doba splatnosti. . Bohužel, v tomto případě jde o tarif až přespříliš rychlý. Snadné podmínky pro přidělení jsou totiž nutně vykoupeny krátkou dobou splatnosti. Výše splátky úvěru ze stavebního spoření je 2,5 % cílové částky. Pro představu: při cílové částce 1 mil. Kč můžeme získat úvěr do výše 850 000 Kč s měsíční splátkou 25 000 Kč. Nebo z jiného pohledu: doba splatnost bude kolem tří let. Taková výše splátky (doba splatnosti) je pro většinu zájemců o úvěr prohibitivní.

Kromě pravidelných splátek můžeme úvěr splácet také mimořádnými splátkami. Liška nevyužívá možnosti účtovat si za mimořásné splátky úvěru ze stavebního spoření náhradu nákladů. Mimořádné splacení úvěru, ať již částečné nebo úplné, je u ČSOBS zcela zdarma.

Zajištění úvěru

Menší úvěry jsou poskytovány bez zajištění, u vyšších částek je vyžadováno zajištění zástavením právem k nemovitosti. Hranice, od které je potřeba úvěr zajistit, stanovuje ČSOBS individuálně. Pro klienty s nejlepší bonitou lze bez zajištění nemovitostí poskytnout až 1,5 mil. Kč, v případě financování družstevního bydlení nebo úvěru na úsporné bydlení dokonce až 2,5 mil. Kč.

Příklad výpočtu

Na závěr se podívejme, jak se nám tarif Trend Spořicí vyplatí. Opět zkusíme stavební spoření nahradit kombinací dvou standardních bankovních produktů – spořicího účtu a hypotéky. Pro získání úvěru ze stavebního spoření musíme nejprve určitou dobu spořit. Přitom nám stavební spořitelna platí úrok, který bývá nižší (méně výhodný) než u ostatních bank. Následný úvěr ze stavebního spoření je naopak úročen výhodnější (nižší) úrokovou sazbou, než běžné bankovní úvěry. Výpočet provedeme pro cílovou částku 1 milion korun.

Pro srovnání si tedy spočítáme, kolik bychom si naspořili na spořicím účtu s úrokovou sazbou 5 %. Následně spočítáme splácení hypotéky ve výši rozdílu mezi cílovou částkou (1 mil. Kč) a naspořenou částkou. U hypotéky předpokládáme úrokovou sazbu 6 %. Výše částky, kterou spoříme, je stejná jako měsíční vklad na účet stavebního spoření. Stejně tak splátka hypotéky je stejná jako měsíční splátka úvěru ze stavebního spoření.

Stavební spoření

Při výpočtu vycházíme z aktuálních podmínek tarifu Trend Spořicí. Výše měsíčních vkladů i splátky úvěru ze stavebního spoření jsou voleny tak, abychom co nejvíce využili výhod stavebního spoření.

V případě tarifu Trend Spořicí to znamená, že při cílové částce 1 mil. Kč spoříme 3500 Kč měsíčně. To je více, než minimální vklad předepsaný spořitelnou, který je 0,25 % cílové částky. Za 4 roky a 1 měsíc si naspoříme 188 tis. Kč a získáme úvěr ze stavebního spoření se sazbou 4,5 % ve výši 812 tis. Kč Výše úvěru je dána rozdílem mezi cílovou částkou a naspořenou částkou. V našem případě 1 000 000 – 187 629 = 812 371. . Úvěr pak splácíme splátkami po 25 000 Kč měsíčně dva roky a 11 měsíců (přesně 34,8 splátky).

Srovnání se spořicím účtem a hypotékou

Pokud bychom si na spořicím účtu se sazbou 5 % ukládali 3500 Kč po dobu 4 let a 1 měsíce, naspořili bychom si více – 186 920 Kč. Abychom měli k dispozici stejnou částku jako u stavebního spoření (1 mil. Kč), stačí nám menší úvěr – 813 tis. Kč. Budeme předpokládat hypotéku se sazbou 6 %. Když tento úvěr budeme splácet stejnou splátkou jako úvěr ze stavebního spoření (25 000 Kč měsíčně), budeme jej splácet 3 roky (přesně 35,6 splátky). Zaplatíme tedy o necelou jednu splátku (přesně o 0,8 splátky) více. Přesně je to 19 579 Kč.

Obecné srovnání

Výpočet můžeme provést i pro jiné úrokové sazby. Nabízí se například otázka: když budu dnes namísto stavebního spoření spořit na spořicím účtu (který je výhodnější), jakou úrokovou sazbu by musela mít hypotéka, abych ji nakonec splatil ve stejný okamžik jako úvěr ze stavebního spoření? Přitom ponecháváme v platnosti všechny ostatní parametry výpočtu: tedy použijeme tarif Trend Spořicí, spoříme 4 roky a 1 měsíc částku 3500 Kč měsíčně a následný úvěr ze stavebního spoření splácíme po 25 000 Kč měsíčně.

Za těchto předpokladů by nám vyšlo, že pokud bychom měli v celkovém součtu zaplatit stejně, musela by mít hypotéka úrokovou sazbu 4,87 %. Tak výhodnou hypotéku však dnes asi těžko získáme.

Výsledek můžeme zobecnit ještě více: co když budu mít spořicí účet se sazbou nikoli 5 %, ale 6 % nebo dokonce 7 %? Pro každou úrokovou sazbu z vkladů můžeme najít odpovídající úročení hypotéky, při kterém bychom zaplatili během spoření a následného úvěru stejnou částku, jako na stavebním spoření. Výsledek je na následujícím grafu.

Graf ukazuje hodnoty úrokových sazeb spořicího účtu a hypotéky, při kterých je kombinace těchto dvou bankovních produktů stejně výhodná jako stavební spoření. Pokud úrokové sazby odpovídají světle modré oblasti (nad čarou grafu), je výhodnější použít stavební spoření. To je dnešní stav. Spořicí účty nám nabízejí úročení vkladů kolem 5 %, ale úrokové sazby úvěrů na bydlení se pohybují okolo 6 %.

Kdyby byly úrokové sazby v tmavě modré oblasti, bylo by stavební spoření nevýhodné a vyplatilo by se použít spíše kombinace spořicího účtu a komerčního úvěru. Například dnes se sazby hypoték pohybují mezi 6 % a 7 %. Pokud bychom si chtěli sami poskládat spořicí účet a hypotéku tak, aby nás financování stálo stejně jako v tarifu Tred Spořicí, museli bychom si najít spořicí účet s úrokovou sazbou mezi 8,5 % a 11,5 %.

Zde je nutno připomenout, že použité srovnání má své omezení. Zejména je potřeba mít na vědomí optimální nastavení stavebního spoření a možné změny úrokových sazeb. Srovnání vychází z optimálního nastavení stavebního spoření (minimální hodnota SKLV). Při jiném způsobu spoření a splácení se může výsledek změnit.

Úrokové sazby stavebního spoření jsou pevně sjednané, zatímco úrokové sazby spořicích účtů i hypoték se mohou měnit. Nemáme zaručeno, že úroková sazba na spořicím účtu bude po celou dobu stejná. Stejně tak nevíme, jaké úrokové sazby hypoték budou v okamžiku, kdy budeme úvěr čerpat.

Shrnutí

I když má ČSOBS v nabídce celkem pět tarifů, bez překlenovacího úvěru lze smlouvu o stavebním spoření uzavřít pouze v tarifu Trend Spořicí. Trend Spořicí má sice příznivé úrokové sazby a krátkou čekací dobu na úvěr, ale pro financování bydlení úvěrem ze stavebního spoření se příliš nehodí. Překážkou je vysoká splátka úvěru, která je stanovena na 2,5 % cílové částky. I když je možno čerpat úvěr až do výše 85 % cílové částky, při takto vysoké splátce je umoříme do tří let.

Srovnávací výpočet ukazuje, že ve srovnání s dnešními úrokovými sazbami bychom na úvěru ze stavebního spoření ušetřili. Tato úspora je však pro vysokou splátku úvěru prakticky nerealizovatelná.

Autor: Petr Kielar