Zda bude nový zákon o spotřebitelském úvěru přínosný, ukáže až čas, říká šéf Golema
Jak se novela dotkne zprostředkovatelských firem?
Setkávám se s dvěma druhy pohledu – jeden značí obavu, druhý reprezentuje potřebu lepšího uspořádání a posun ke zkvalitnění trhu zprostředkovatelů ve financování bydlení. Změna bude hodně komplexní a obava z nového zákona logicky převládá. Z našeho pohledu nový zákon v zásadě vnímáme jako příležitost. Ve věci odbornosti, požadavků na registraci, jasnější odpovědnosti, transparentnosti, přinese zákon požadavky, které se na trhu snažíme prosadit dlouhodobě. Pro firmy, které v podobě nového zákona budou mít statut samostatného zprostředkovatele, to bude velká změna a stejně tak to bude změna pro samotné poradce, jakožto vázané zástupce poradenských firem.
ředitel GOLEM FINANCE
Co vidíš jako hlavní přínos novely?
Požadavek odborných znalostí, registrace a transparentní pravidla uspořádání poradců, zákaz řetězení, to jsou vše věci, které vnímáme v Golemovi pozitivně. Korespondují s našimi interními pravidly a standardy, které máme nastaveny už dávno. Bude z nich těžit i klient, systém se stane více průhledným (veřejný registr ČNB) a věřím, že celý sektor zprostředkovatelů úvěrů se začne více profesionalizovat a tedy i zkvalitňovat. Současný rozvolněný systém umožňoval komukoliv z ulice stát se jednoduše poradcem, ne-li „expertem“ na hypotéky. Špatně to bylo jak pro klienty, tak pro banky, protože kvalita zpracování vstupních dat a dokumentů od poradců byla velice rozkolísaná – od výborně zpracovaného obchodu až po kusé, neúplné a mnohdy zkreslující informace předané poradcem bance do procesu schvalování.
Klient nepochybně získá větší prostor, práva a možnosti. A to jak na vstupu (při sjednání o úvěru), tak v procesu splácení úvěru. Získá jasnou informaci o poradci, do jaké struktury patří, jaké úvěry je oprávněn klientovi zprostředkovávat, bude mít možnost 14denní lhůty na rozmyšlenou. To vše je v prvotní fázi vyřizování úvěru velmi účelné. Speciální novinkou jsou podmínky předčasného splacení, které jsou nově definovány více ve prospěch klienta a budou pro klienty přínosem. Bohužel ustanovení využívající formulky „účelně vynaložených nákladů“ u vyčíslení sankce za předčasné splacení bude do praxe vnášet prvek složitosti a pro klienty bude vyčíslení jen těžko pochopitelné.
Bude to pro vás velká změna? Jak se na ni připravujete?
Regulace se připravovala již několik posledních let, a to nejenom ve formě ZSÚ, který má kořeny v hypoteční směrnici už skoro deset let dozadu, ale mluvím také o regulaci ze strany ČNB, která nabyla konkrétnější podoby vloni v červnu. Co chci říct je to, že se tématy zabýváme dlouhodobě a je nesrovnatelné, kolik činily náklady na tuto problematiku před deseti nebo pěti lety a kolik nás to stojí nyní. Náklady se oproti roku 2011, kdy začal například platit zákon 145 o spotřebitelském úvěru, minimálně zdvojnásobily a se současnou implementací do IT systémů to nebudou stovky tisíc korun, ale řádově milióny korun. Jen vstupní náklad na splnění základního požadavku ZSÚ na registraci, odbornou zkoušku a pojištění odpovědnosti bude činit na 1 hypotečního makléře 6 tisíc korun, což je za celou naši obchodní síť značná částka a to nepočítám náklady s administrací. Naše obchodní marže jsou přitom dlouhodobě pod tlakem, stejně jako úrokové marže bank.
Shrnu to, ke změně nejde přistupovat tradičním způsobem, tedy „nějak to uděláme“. Naše služba hypotečního makléře je poskytována klientům bezplatně a z toho musíme na straně výnosů vycházet. Jsme placeni provizí za sjednání obchodu, kterou nám platí banky a stavební spořitelny. Podle nového zákona navíc tuto provizi musíme zveřejnit, což je další velká změna. Budeme muset klientům umět jasně říci, co jim přinášíme, jaká je přidaná hodnota služby hypotečního makléře a za co odměnu obdržíme.
Jak na novelu reagují klienti – vědí o tom? Těší se? Neodkládají uzavření smlouvy?
Klienti mají dotazy a jejich frekvence se začíná stupňovat. A nutno dodat, že jejich pohled je většinou vlivem médií zkreslený. Proto vidíme jako důležité komunikovat korektně fakta nového zákona už nyní, a to nejenom od nás, ale i banky by měly zahájit otevřenější komunikaci změn navenek, a pokud možno co nejdříve. Problémem je, že hodně změn není vyjasněných a bude to tzv. hledání ve vysoké trávě. Mám na mysli například klíčové vyhlášky ČNB, které budou zákon doplňovat. Ty budou ze strany ČNB uveřejněny až v průběhu příštích týdnů.
Co se týče odkládání smluv tak necítím, že by to bylo aktuální téma z pohledu ZSÚ. Ano u jednotlivých případů k tomu může docházet, ale nevidím moc racionálních důvodů. Například jeden z nejčastějších dotazů je, jak to bude z předčasnou splátkou? Už nyní se dá s bankou dojednat prakticky identický scénář mimořádné splátky ve výši 25 %. O odkladu bych uvažoval v případě brzkého prodeje nemovitosti, ale i tady může být řešení – vzít si nyní variabilní sazbu a sjednat si hned po 1. 12. 2016 pevnou úrokovou sazbu (fixaci). Právo na předčasnou splátku podle nového zákona totiž budou mít i stávající smlouvy, pokud budou mít variabilní úrokovou sazbu, nebo pokud jim po prvním prosinci začne běžet nová fixace.
Naopak odkládání by mohl být problém, který se opět zatím velmi málo komunikuje – jak nový zákon, tak regulace ČNB, jejíž implementace bude probíhat prakticky souběžně, zhorší dostupnost financování bydlení pěti klientům z deseti! Větší nároky na bonitu klientů, redukování LTV (konec stoprocentních hypoték), stanovování požadavků dluhové služby (poměru úvěrových závazků k čistým příjmům domácnosti), zhoršení dostupnosti „cizoměnových“ hypoték, a další opatření jednoznačně ztíží dostupnost vlastnického financování. Pokud někdo bude čekat, může se za dva měsíce dostat do nepříjemné situace. Jednoznačně doporučuji konzultovat svoji situaci s hypotečním specialistou, a to co nejdříve.
Která ustanovení jsou podle tebe nejlepší a nejhorší a proč?
Několik jsem jich už zmínil – jde o soubor našich povinností, které by měly klientovi dát větší jistotu na straně odbornosti, praxe, znalostí a ověření, že hypoteční specialista je součástí důvěryhodné společnosti. Větší prostor na straně předčasného splacení úvěrů je pro klienty jistě pozitivní. V případě refixace budou banky muset oznámit novou úrokovou sazbu nejméně 3 měsíce před koncem fixace, díky čemuž budou mít klienti dostatek času na rozhodnutí. Pozitivní je rovněž právo klienta na získání vyčíslení úvěru bez zbytečného odkladu.
Dále RPSN u všech typů úvěrů je jistě vítaná věc, například v našich kalkulátorech jsme hypoteční RPSN implementovali už v roce 2010. Ohledně nového zákona za nešťastné vidím to, že není přesněji specifikován požadavek metodiky výpočtu. Vypadá to tedy tak, že banky budou výpočet specifikovat podle toho, jak zákon vnímají ony. Matematiku však nelze pojmout obecným zadáním a už vůbec ne, pokud chci srovnávat jablka s jablky. Pokud to půjde v praxi slovenskou cestou, kde už zákon implementovali, tak bude RPSN těžko porovnatelnou hodnotou, neboť právě každá banka si výpočet stanovila po svém. U malých objemů úvěrů při kombinaci s poplatky bude docházet k rozdílům, které mohou objektivní porovnání zkreslovat, respektive základna porovnání bude deformovaná.
Další nešťastné ustanovení je požadavek „účelně vynaložených nákladů“, které budou tvořit sankci v případě předčasného splacení úvěrů na bydlení před koncem fixace. Co to jsou účelně vynaložené náklady, které vzniknou bance v souvislosti s předčasným splacením? Klienti chtějí vidět, za co jim banka účtuje sankci, logicky budou tedy vtaženi do diskuse, která je tématem spíše pro znalého ekonoma. Toto považuji za nešťastné.
Do věcí, které budou kontraproduktivní, bych ještě zařadil problém tzv. cizoměnových hypoték. U nás nejde o hypotéky poskytnuté v cizí měně, těch je pouze minimum (není to u nás obvyklé), ale lidé, kteří pracují v příhraničí, nebo i v jakékoli korporátní firmě v ČR a mají mzdu v cizí měně, tak budou mít ztížen k úvěrům přístup. V úvěrové smlouvě by měli mít například upraven postup pro případ změny směnného kurzu s dopadem na splátku hypotéky. Hezky řečeno, ale v praxi je za tím mechanismus, který takový typ úvěru může razantně prodražit. Toto rozhodně není opatření, ze kterého bude mít spotřebitel radost a takovýchto klientů není úplně málo.
Ve výčtu plusů a mínusů bychom mohli pokračovat, nicméně chci zdůraznit, že změna bude tak komplexní, že až čas ukáže, co bude pro klienty, ale i pro banky přínosné a co kontraproduktivní. Každý systém funguje lépe, když je v rovnováze a ta se nyní bude nastavovat. Není podle mne dobré, když se banky nebo i poradci „zaženou“ do kouta a klient bude profitovat z každé situace. Mělo by podle mne jednoznačně platit, že klienti dostanou kvalitní služby ve financování bydlení, které jim budou přinášet dlouhodobě přidanou hodnotu, za kterou jsou ochotni platit. Banky a zprostředkovatelé budou schopni investovat do kvality svých služeb, produktových a technologických inovací, zkrátka bude prostor pro smysluplný rozvoj. Čas nový model prověří.
Autor: Petr Kielar
